“租售同权”姊妹篇:共有产权房

搜狐焦点在线 2017-09-21 11:48
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今年7月份以来楼市可谓精彩纷呈,先是广州出台“租售同权”,再是上海超低价出让“租赁住房”用地,近期北京又重磅推出“共有产权房”。这一波接一波的重磅炸弹,纷纷引爆媒体平台。今天我们就来聊聊近期网络又一个热议词——“共有产权房”。

何为“共有产权房”?

“共有产权房”顾名思义就是购房人和政府按不同比例共同享有房屋产权,而使用权归购房人所有。由于购房人未获得完全房屋财产,则可以较少的房款获得一套自住的房屋,且5年后可购买政府份额以获得完全商品房产权。

“共有产权房”特点

“共有产权房”乍一听就是“公租房”和“安居房”的中间模式,那具体有哪些特点?下面我们来一一了解。

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政府以产权共享的形式降低购房难度

“共有产权房”最大的特点就是政府通过和购房人分摊产权,以降低买房难度。举个例子,北京丰台区某个共有产权住房,确定的销售均价为5万/平方米,而该项目周边同地段、同品质的普通商品住房销售价格为7万/平方米,那购房人所占产权份额就是71%,剩余29%则归属政府所有。也就是说,购房人只需要支付总房价71%的房款就可以获得该房的使用权,并且能在5年后以市场价格购买剩余产权。这部分政府承担的产权比例相当于一次性发放“住房补贴”,降低了首次购房需要付出的成本。

此次“共有产权房”主要针对的是刚需住房人群。首先,申请家庭成员均得名下无房;对于单身家庭,申请人应当年满30岁。对于“名下无房”也有明确的界定:“有住房转出记录的不得申购;已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的不得申购;申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的不得申购。”此外,“共有产权房”还有一大亮点就是对于“新北京人”分房比例不少于30%。所谓的“新北京人”是指在北京工作的非本市户籍家庭。这是基于传统的保障房、经济适用房申请条件需要北京户籍的一大改变。

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“共有产权房”强化政策标准,严控渔利行为

北京市出台有两类住房保障政策,包括保障性住房和自住型商品房。其中保障性住房又包括经济适用房和限价房。其中自住型商品房是北京市特有的住房保障政策。而自住房存在的政策缺陷,给投资客提供“有利可图”机会,而“共有产权房”则弥补了自住房政策的漏洞。那“共有产权房”具体做了哪些改进?我们通过一个例子来了解下。

A和B是一对拥有北京户籍的夫妻,原持有有一套住房,在自住房政策下A和B可以“假”离婚,这样其中一方B就变成无房户,然后可以去申请自住房。假使B申请获得一套自住房,假定该房市场价格为100万,B以低于同地段、同品质的商品住房价格30%左右的水平(即70万)购买了该房。5年后该地区房价翻倍,原价值100万的房子涨到了200万,于是B以200万的价格转手出让。那按自住房政策规定,政府收取差价的30%,即(200-100)*30%=30万,B可以净赚200(售价)-30(政府)-70(5年前够入价格)=100万!此外,B还可以通过签订阴阳合同的手段,把销售价格做低到100万,把销售差价降低到0,则无需向政府缴纳差价款,这样业主B则净赚130万!这个漏洞不仅给许多渔利者提供了套利的机会,而且还间接推高了市场房价。

而“共有产权房”政策出台后,政府则收取总价的30%,即200*30%=60万,业主B也只净赚70万。如果想通过阴阳合同的手段把价格做低到100万,那政府享有优先购买权,优先以100万报价购入该房,而业主B也只赚100-100*30%=70万。投资客无法从共有产权住房销售中独享到房价上涨带来的经济利益,才会将房子留给真正的刚需人群。同时,“共有产权房”的销售只能卖给符合“共有产权房”购房资格的人,从而降低了市场投机性。除此之外,为了杜绝假离婚这种手段,“共有产权房”政策明确规定有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的不得申请购买“共有产权房”,从而最大限度地杜绝通过离婚“骗取”多套“共有产权房”。

“共有产权房”出台的目的

我们结合广州的“租售同权”和上海的租赁住房用地转让等政府的一系列组合拳来看不难发现,此次政策调控不再一味地从销售端“限价”“限购”,而是从需求端“增量”“减压”,其目的何在?

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刺激底层消费

现有住房不再是纯粹的生活所需,更偏向于一种金融产品,由于附加于住房的金融杠杆不断增加,现在一线城市的房价连刚需人群都望而却步。在中国“买涨不买跌”的消费意识下,只有房价不跌,老百姓才敢买。而房价不降,底层的刚需消费无法进入,缺乏地基支撑的房地产市场则会面临崩塌的危险。那么为了让劳苦大众买得起房而又不走美国次贷危机的老路,于是“共有产权房”应运而生。政府分担的部分产权则类似“首付贷”,只是不以货币的形式表现。通过分担一部分购房压力,让刚需人群能够再次进入楼市,使市场交易更活跃,从而防止底盘崩塌的危险。

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稳定房地产市场

在传统的房地产开发过程中,政府通过土地拍卖,以土地出让金的形式享受房地产开发带来的经济效益。而“共有产权房”,看似政府承担了部分房价,但实际政府并未拿出真金白银,只是损失了部分土地出让金,但却能直接分享5年后房价上涨的经济效益。同时结合“租售同权”和 “租赁用房”等政策,扩大现有租赁市场,稳住市场房价。也就是说,政府通过市场利益捆绑,深度介入房地产市场,并逐步实现对房地产市场的掌控,避免开发商、中介、投资客等通过绑架刚需,爆炒房价而加大房地产市场泡沫。从这一角度而言,未来房地产价格暴跌的可能性较小。

  小智点评

小智认为,在传统依靠土地出让金平衡政府财政负债的运营模式难以为继的情况下,政府通过“共有产权房”和“租售同权”等政策深度介入房地产市场。一方面通过分享土地增值收益的方式,增加财政收入来源;另一方面通过逐步掌控房地产市场,调节市场住房供需并逐步消解市场附加于住房的金融杠杆,让房子回归居住属性,实现“居者有其屋”的目的。

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