房地产开发投资增速3年来重回两位数

波动的数据总是能给市场带来思考与预判。

4月17日，国家统计局发布了2018年一季度国民经济运行情况：一季度中国国内生产总值（GDP）同比增长6.8%，比2017年同期和全年分别回落0.1个百分点。“6.8%”符合市场预期，这也表明在外部冲击之下，中国经济的内生增长动力依然保持稳健。

其中，有几组数据与变化引发外界关注。如社会消费品零售总额同比增速为9.8%，较上年同期小幅下降0.2个百分点，总体依然稳健；固定资产投资同比增速为7.5%，较上年同期下降1.7个百分点。但民间投资显著活跃，增速较上年同期提振1.2个百分点；全国房地产开发投资增长10.4%，创3年新高，增速比前两个月加快了0.5个百分点。

在宏观调控不断加压下，房地产投资增速出乎市场意料。

“房地产开发投资增速主要源于两个方面，一是土地价格去年上涨很多；二是去年拿下大量土地的企业尤其是大房企现在进入了开发期。”住建部住房政策专家委员会副主任委员、全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示。

“房地产投资小幅增长会对整个经济带来支撑作用，这点也是中央可能会认可的。今年楼市整体是‘大稳小乱’。”新城控股高级副总裁欧阳捷对于投资增速上涨给出了这样的预判。

德国商业银行中国首席经济学家周浩则认为，3月份房地产投资增速有所回升，并没有改变整体趋势，仍属于单月波动，总的来说，还是在正常水平附近。从大趋势上来看，房地产市场还是放缓的，和过去相比，房地产市场对整体经济的重要性还是有所下降。

不过，从楼市周期运行轨迹考虑，顾云昌和欧阳捷一致认为，到今年下半年抑或是明年，一二线城市房价会出现缓慢上涨，这将是大概率事件，也是被政策允许的。

总体来看，因受消费稳健增长、进出口增速继续回升、地产投资表现不弱等逻辑支撑，未来总量经济数据波动不会太大，GDP快速回落的可能性较低。

开发投资增速重回两位数

自2015年一季度房地产开发投资增速跌至8.5%，3年来，这一数字再度回到两位数。

根据国家统计局数据，2018年1～3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1～2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

同时，新开工动作明显加快。根据国家统计局数据，一季度房屋新开工面积同比增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。

分区域来看，中部地区开发投资增速较快，其次是东部地区。一季度，中部地区投资4443亿元，同比增长15%，增速提高1.6个百分点；东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速提高0.2个百分点。

西部地区和东北地区的开发投资情况则依然萎靡：如一季度西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区仅投资449亿元，微增1.3%。

对于房地产开发投资增速加快，国家统计局新闻发言人毛盛勇解释道：排名前列，2017年土地成交额增长较快，土地成交价款接近50%的增长，土地成交面积也增长较多，当年有一部分就会开工，还有的是后续开工，所以土地成交是下一季度投资的先行指标。第二，成本因素，除了地价上升以外，原材料的成本、人工的成本还在上升。第三，预期因素，现在商品房成交面积在去年高位的基础上有所回落，但是从全国整体来讲商品房的价格还比较平稳。“这三个因素支撑了房地产开发投资保持比较平稳的增长，比上年同期略有加快。”

中国房地产报记者研究发现，地价涨速确实惊人。一季度，房地产开发企业土地购置面积仅同比增长0.5%，但土地成交价款1634亿元，却同比大增20.3%，增速提高20.3个百分点。

对于开发投资增速大涨，三四线城市亦功不可没。

欧阳捷对中国房地产报记者表示，开发投资和新开工面积增长的部分主要在三四线城市。“棚改导致三四线城市房地产市场相对火爆，很多城市的房价已经涨了，且去化速度很快，促使一些房企在三四线城市加大土地拓展，加大投资和开工。”

投资增速的背后也有开发商急于去化回笼资金的迫切需求。尤其是在国内融资环境一再收紧，金融防风险及去杠杆被作为首要任务之际，个人按揭贷款及开发贷款一再收紧，开发商资金链压力尽显。

预料之中的下降

国内融资环境一再收紧也导致市场销售下滑：数据显示，一季度商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1～2月份回落0.5个百分点。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。

正如顾云昌所言，银行金融直接影响到房地产冷热，因为90%的人需要用按揭解决买房问题，销售下降预料之中。

欧阳捷指出，三四线城市，包括县城去库存和棚改动作导致整个房地产市场还会继续小幅上升，甚至一些地方房价还会大幅上涨。但三四线城市对整个楼市大局没有太大影响，成交面积和开工面积会增加，但对于投资的增长拉动作用并不十分强烈。

“预计今年整体销售面积与去年基本持平。”欧阳捷预计。

“2018年仍是房地产小年，销售面积增幅会缩小，预计年中会出现销售面积拐点，但因地价、房价整体比较稳定，整体销售额起伏不大。”顾云昌表示。

“舞龙式发展”

中国楼市发展历来都是3年一个小周期。轮回又再开始。

“舞龙式发展。”这是顾云昌对中国楼市运动轨迹给出的形象比喻。他认为，其特点是龙头在前面，后面接着龙身及龙尾。一二线城市好比龙头，三四线城市好比龙身，四五线城市是龙尾。龙头起伏时，龙尾就平稳下来。比如说2016年是一二线城市房地产增长的高潮，2017年以后增速下行，但三四线城市却正处于快速增长期。“不同的城市、不同的阶段，有不同的起落，楼市在不同城市也有不同的周期性表现，不能一概而论。”

在顾云昌看来，一二线城市的房地产价格已经在底部了，今年下半年或明年，一二线城市房价将出现缓慢回升，这是周期性回调。

欧阳捷亦认为，今年下半年到明年，整体房价会有一个明显上涨，但上涨幅度不会太大。一二线城市会由于渐进式放松，导致房价有一个小幅上涨；三四线城市则会出现明显上涨。因此今年整体房地产成交额会比去年有一个增长。

“楼市调控并不是一定说要降价，房价增幅放缓、楼市平稳健康发展，或者小幅上扬，是符合市场情况的，这也是市场所允许的。”顾云昌表示。

来源：中国房地产报