重磅!银川住房公积金贷款政策再调整!
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2023年8月31日，银川住房公积金管理中心发布了征求《银川住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》意见建议的公告。
新的住房公积金贷款政策，增加了再交易住房（二手房）“带押过户”、商业住房贷款直转住房公积金贷款、个人住房组合贷款的业务模式描述。调整了不同种类的贷款，按贷款对象、条件、金额和期限，进行了相关内容调整。除此，还有其他方面的一些调整，具体请查看下文全部的政策内容。
第一条 为加强住房公积金管理，规范住房公积金贷款业务，保证资金安全，防范贷款风险，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《住房公积金管理条例》、住房和城乡建设部《住房公积金个人住房贷款业务规范》等相关法律法规和文件规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 住房公积金个人住房贷款是指银川住房公积金管理中心（以下简称“管理中心”）运用住房公积金，委托受委托贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的个人住房贷款。
第三条 住房公积金个人住房贷款包括新建自住住房公积金贷款、再交易住房（二手房）公积金贷款、商业性住房贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）、个人住房组合贷款等。
第四条 再交易住房（二手房）“带押过户”住房公积金贷款是指买卖双方达成交易意向，管理中心在卖方不提前还清贷款的前提下，为买方办理住房公积金贷款，房产过户后用公积金贷款资金结清卖方贷款，从而完成再交易住房（二手房）交易。
第五条 商业性住房贷款直转住房公积金贷款（以下简称“直转式商转公贷款”）是指公积金缴存职工（含异地缴存）使用商贷购买银川市行政区域范围内住房，所购房屋已取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》并能正常交易，在商贷未结清的情况下办理商转公贷款。
第六条 个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、大修各类型住房时，银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。
第七条 “管理中心”及其分中心、办事处为住房公积金个人住房贷款的管理机构。
第八条 受委托贷款银行是指在住房公积金个人住房贷款业务活动中接受“管理中心”委托，负责办理贷款咨询、受理、审查、签约、担保落实、贷款发放、抵押权预告登记、抵押权登记、贷款回收、变更、结算、诉讼、按揭转抵押、贷后管理等有关业务的商业银行。“管理中心”与受委托贷款银行签订承办公积金委托贷款业务协议，明确双方职责。
第九条 本办法适用于“管理中心”业务管辖范围内的住房公积金个人住房贷款业务活动。
第十条 职工购买银川市辖区内自住住房申请住房公积金贷款对象和条件：
（一）连续、正常、足额缴存住房公积金6个月以上且个人住房公积金账户开户满6个月，缴交率不低于5%。
（二）借款申请人须为住房公积金缴存职工，且是自住住房的买受人（购房人）或房屋所有权人。
（三）职工在购买自住住房时，夫妻共有产权或父母与子女共有产权的，可以缴存人的名义申请住房公积金贷款。
（四）有长期稳定的经济收入，信用良好，无较大数额借款及可能影响偿还贷款能力的债务。
（五）借款申请人（含配偶）及共有产权人（含配偶）均无尚未还清的住房公积金贷款。
（六）异地贷款：凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工购买银川地区自住住房，符合“管理中心”贷款条件的，均可在“管理中心”申请办理住房公积金异地贷款（含商转公贷款），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。
（七）购买新建自住住房公积金贷款须满足以下条件：
1.借款申请人（含共同申请人）首次申请住房公积金贷款购买新建自住住房的提供不低于房屋总价款20%的首付款凭证；已使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，再次使用住房公积金个人住房贷款提供不低于房屋总价款30%的首付款凭证；
2.购房合同期限从合同签订之日起两年内可办理公积金贷款业务。所购楼盘须通过“管理中心”贷前审查公告后，方可申请办理住房公积金贷款。
（八）购买再交易住房（二手房）公积金贷款须满足以下条件：
1.购买再交易住房的职工（含夫妻双方）提供不低于房屋总价款40%的首付款凭证；
2.再交易住房竣工年限（以不动产登记信息查询单为准，能精确到月份的按月份计算竣工年限）不得超过25年，即：当年年份-房屋竣工年份≤25年；
3.购买法院拍卖的再交易住房，房屋须为法院执行裁定书中载明的房产，借款申请人须为拍卖房产成交的竞买人。
（九）申请商转公贷款须满足以下条件：
1、申请商转公贷款的房屋必须办理不动产权证书，购房人、商贷借款人及公积金借款申请人原则上一致。
2、商转公贷款仅限于商业性住房贷款转纯公积金贷款；个人住房组合贷款中的商贷部分不能办理商转公贷款。
3、申请直转式商转公贷款应满足下列条件：
（1）符合银川住房公积金贷款基本条件，且原商贷银行同意配合办理直转的相关手续。
（2）商业住房贷款银行为该房产唯一抵押权利人。房屋权属明晰，无查封、（冻结）、保全、设定居住权等权利受限的情形，并能办理顺位抵押登记手续。
（3）原商业住房贷款在近12个月（含）按期偿还贷款本息，已达到原商业贷款银行提前结清的最低时限要求。
（十）缴存职工在银川市行政区域内购买自住住房的，可申请办理个人住房组合贷款；申请时须同时符合住房公积金贷款和商业贷款的申请条件。
（十一）灵活就业人员缴存住房公积金贷款条件按照《银川市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理办法（修订版）》的相关规定执行。
第十一条 住房公积金贷款使用次数按以下规定执行：
（一）缴存职工（含异地缴存）结清首次住房公积金贷款后，可再次申请住房公积金个人住房贷款。
（二）对 已使用过两次及两次以上住房公积金个人住房贷款（包括异地贷款）的职工（含夫妻双方），无论贷款是否结清，均不再受理。同时，“管理中心”不再出具异地缴存证明。
（三）借款人单身时申请住房公积金贷款， 婚后配偶未追认为共同还款人的， 离异后配偶申请住房公积金贷款可按照第一次使用住房公积金贷款政策执行。
（四）夫妻在公积金贷款 共同还贷期间离异的， 除非原借款人结清贷款，否则另一方不得另行申请住房公积金贷款。原借款人 结清贷款，另一方如需申请， 按照第二次使用住房公积金贷款的政策执行。
（五）婚姻状况属于离异的职工，在 离异满6个月后，方可 参照住房公积金贷款条件申请贷款。
第十二条 借款申请人（含配偶）及其共有产权人（含配偶）有下列情形之一的，原则上不予贷款：
（一）名下有 尚未结清的住房公积金贷款的；
（二）已 使用过两次住房公积金贷款的；
（三） 购买 商业用房、办公用房等非住宅类房产的；
（四）所购房屋的产权人为未成年子女，或房屋产权人与借款申请人不一致的；
（五）为他人提供住房公积金担保或其他债务担保，尚 未解除担保的；
（六） 贷款近两年内发生过 连续3次（含）以上或累计6次（含）以上，贷记卡、准贷记卡发生过连续 6次（含）以上或累计10次（含）以上逾期的；
（七）个人信用报告反映有呆账、核销、止付、被强制执行、被纳入失信被执行人名单的；
（八）商业银行已有负债加拟申请公积金贷款的 月还款额与月收入比超过60%限额的；
（九）所购房产存在被查封、已设立居住权、重复抵押等影响抵押权实现的情形。
（十） 申请商转公时，原商贷借款人已离异，经法院调解、判决或裁定、或离婚协议中明确其 房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或其原配偶都不能办理商转公贷款。
(十一） 二手房（再交易）贷款：已支付资金不低于规定比例的购房款。 买卖双方在同一户籍内（买房）且为亲属关系或离婚析产过户的，不予受理。
（十二）存在以虚假资料、虚假承诺等欺骗手段提取住房公积金或骗取公积金贷款行为，被“管理中心”纳入失信人员名单的；
（十三）经“管理中心”核实，认为不符合贷款条件或存在贷款风险的情形，不宜发放贷款的。
第三章
贷款额度、期限及利率
第十三条 贷款额度
住房公积金个人住房贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：
（一）贷款额度不超过借款申请人（含配偶）住房公积金正常 缴存余额的25倍。
（二）单身职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，每套购房贷款最高限额为60万元；夫妻双方（含异地职工）均正常缴存住房公积金的，每套购房贷款 最高限额为80万元。
（三）商品房、经济适用房、限价商品房、房改房、房屋征收安置增房补差等新建自住住房的 最高贷款额度不超过房屋总价款或增房补差价款的80%。
（四）再交易住房（含“带押过户”的再交易住房）最高贷款额度不超过房屋总价款的60%。
（五）商业银行住房贷款转公积金贷款的，累计提取金额（含该套住房已按购房提取、偿还贷款提取）与贷款金额之和不超过该套住房总价款。贷款额度不超过原商业银行住房贷款剩余本金金额。
（六）个人住房组合贷款额度不超过抵押住房房屋总价款的80%。
（七）贷款还贷比=月还款金额（商业银行已有负债月还款额+拟申请公积金贷款的月还款额）/家庭月收入*100%；贷款还贷比不高于60%。
（八）符合国家生育政策生育的多子女家庭，在银川市购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款的，生育二孩、二孩以上（不含二孩)的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在最高贷款限额（最高贷款限额根据公积金缴存余额、所购房屋类型、公积金贷款使用次数等因素确定的基础上分别上浮5万元和10万元。
（九）灵活就业人员缴存住房公积金贷款额度按照《银川市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理办法（修订版）》的相关规定执行。
第十四条 贷款期限
（一）借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后5年。
（二）使用住房公积金贷款购买商品房、经济适用房、限价商品房、房改房、房屋征收安置增房补差等新建自住住房的、建造自住住房的 最长贷款期限不得超过30年。
（三）购买再交易住房（含“带押过户”的再交易住房）最长贷款期限不得超过30年，再交易住房已竣工年限与贷款期限之和不超过45年，即：当年年份-房屋竣工年份+贷款期限≤45年。
（四）商转公贷款（含直转式商转公贷款）的贷款期限不得超过原商业贷款剩余期限。
第十五条 贷款利率
住房公积金贷款利率，执行中国人民银行关于住房公积金贷款利率的规定，贷款利率随国家规定利率变动而相应调整。
第四章
贷款申请资料
第十六条 购买新建自住住房（包括商品房、经济适用房、限价商品房、房改房、房屋征收安置增房补差）的，须提供经房屋产权交易部门备案的《商品房买卖合同》正本、首付款发票。
第十七条 购买再交易住房（二手房）的，买卖双方（含配偶）及其共有权人（含配偶）须持以下手续同时到“管理中心”业务柜面或受委托贷款银行及其延伸业务网点办理：
（一）所购住房无抵押申请公积金贷款所需资料：
1.原房屋所有权证或不动产权证书；
2.原不动产登记信息查询单；
3.原房屋所有权人及共有产权人身份证;
4.原房屋所有权人储蓄卡（一类卡）；
（二）所购住房“带押过户”申请公积金贷款所需资料：
1.原房屋所有权证或不动产权证书；
2.原不动产登记信息查询单；
3.原房屋所有权人及共有产权人身份证;
4.原房屋所有权人储蓄卡（一类卡）；
5.原房屋银行按揭借款合同（含抵押合同）；
6.原商业贷款凭证（借款凭据）；
7.一个月内的贷款余额单据;
8.卖方贷款机构出具的同意办理再交易住房（二手房）“带押过户”的书面材料；
9.监管机构出具的首付款已到账证明、资金监管协议。
第十八条 购买法院拍卖再交易住房的须提供借款申请人名下不动产权证书原件、法院执行裁定书原件、房屋全款支付凭证。
第十九条 建造、翻建、大修自住住房的须持有规划、土地等有关部门的审批文件。
第二十条 办理商转公贷款需提供以下资料：
（一）结清原商贷申请商转公贷款：
1.贷款结清通知单（预审通过后提供）；
2.结清商业贷款余额的还款单据（预审通过后提供）；
3.商业按揭贷款合同、贷款凭证（借款凭据）；
4.房屋所有权证或不动产权证书；
5.契税完税凭据或税收缴款书；
6.购房合同副本（或购房合同正本调档件）或存量房买卖合同；
7.不动产信息查询单。
（二）商贷直转公积金贷款：
1.原商贷银行出具的《商业住房贷款转住房公积金贷款同意书》（附件 1）。
2.借款申请人签署的《商业住房贷款转住房公积金贷款承诺书》（附件 2）。
3.原商业住房贷款所购房屋的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）和不动产登记证明调档件（加盖商贷银行印章）。
4.原商业住房贷款所购房屋的完税证明。
5.原商业住房贷款借款合同。
6.商转公贷款业务申请之日前一个月内的商业住房贷款余额单和还款流水。
7.原商业贷款凭证（借款凭据）。
8.购房合同副本（或购房合同正本调档件）或存量房买卖合同。
9.不动产登记信息查询单。
第二十一条 其它要件：
（一）借款申请人（含配偶）及其共有权人（含配偶）的身份证、军官证等有效身份证明和户口簿等有效居住证明，相关证明信息必须一致。
（二）婚姻状况证明（结婚证、婚姻状况属离异的需提供离婚证或民事调解书、判决书）。
（三）个人信用报告（有效期限为一个月）。
（四）异地缴存住房公积金的职工在银川市购买住房申请贷款时，须在缴存地住房公积金管理中心开具职工住房公积金缴存证明及至少近6个月的缴存流水。异地缴存职工还须提供近一年内社保缴存流水。
（五）借款申请人提供贷款银行实名借记卡（一类卡）等。
（六）“管理中心”根据贷款审核工作需要，要求借款申请人追加的辅助申请材料。
第二十二条 借款申请人（含配偶）可通过业务柜面、12329服务热线、短信平台、网站、手机APP、微信公众号等多渠道进行个人住房贷款咨询。咨询过程中，业务柜面工作人员应将有关贷款业务内容和相关注意事项一次性全部告知借款申请人。
第二十三条 “管理中心”贷款业务按照审贷分离的原则，进行受理、复核、审查、审批，相邻两个审核环节由不同的工作人员办理。住房公积金个人住房贷款的业务办理流程如下：
（一）贷款申请及受理。银川住房公积金贷款业务实行全市通办。符合政策要求的借款申请人（含配偶）及其共有产权人（含配偶）可通过线上、线下等渠道按要求向“管理中心”提供真实完整的申请资料，填报申请信息，配合贷款调查和审核。贷款受理人员通过面谈、现场调查、查询征信报告等方式，对借款申请人的资格、资信及所购房屋现状等情况进行贷前调查，具体内容为：
1.借款申请人（含配偶）及其产权共有人（含配偶）是否具备住房公积金贷款条件；
2.借款的用途是否符合规定；
3.借款申请人（含配偶）及其产权共有人（含配偶）提供的资料是否真实、完整、合法、有效；
4.房地产开发企业公积金贷款楼盘项目准入调查；
5.再交易住房及商转公贷款房屋抵押物现状；
借款申请人（含配偶）及其共有产权人（含配偶）核实信息后签字确认留档，将档案资料及电子信息提交“管理中心”复审人员。
6.办理再交易住房（二手房）“带押过户”贷款的，买卖双方达成交易意向，经卖方贷款机构书面同意，买卖双方签订买卖合同，同时办结交易资金监管后，买方向管理中心提交贷款申请。贷款受理时审查卖方贷款剩余本金及利息总额，房产交易价格能覆盖卖方贷款本金及利息的，可予以受理；房产交易价格不能覆盖卖方贷款本金及利息的，不得受理。
（二）贷款复核：贷款复核人员从信贷政策、规章制度、风险控制角度，对贷款申请进行全面复核。重点对借款人身份信息、婚姻信息、购房行为、征信情况、当事人签名等的合规性、申报材料、填写信息录入的真实性、完整性、有效性、合法性及业务系统录入的准确性进行复核。
（三）贷款审查。“管理中心”复审人员对贷款复核工作结果进行审查，并提出贷款金额、期限的审批建议。将符合政策要求、申请资料合法合规的贷款申请提交贷款终审人员进行审批。对借款申请人（含配偶）个人情况或提供的申请资料不符合要求的，告知不予受理的原因，由贷款受理人员退还申请资料，并及时删除相关贷款申请信息。
（四）贷款审批。贷款终审人员对贷款申请进行审批。凡提交资料齐全完整、真实有效的，“管理中心”原则上应在10个工作日内完成审批。
第二十四条 贷款申请获批后，根据“管理中心”审批所确定的贷款对象、额度、期限、利率等内容，受委托贷款银行及时与借款申请人（含配偶）及其共有产权人（含配偶）签订《个人住房公积金借款担保合同》。
第二十五条 受委托贷款银行应确保贷款受理、审查、批准资料完整；借款合同与相关单据齐备，且内容完整、要素齐全、字迹清晰、没有涂改；保证人应完成借款合同及相关资料的签约手续。
第二十六条 受委托贷款银行根据借款合同的约定，到不动产登记部门或其合法授权机构办理房屋贷款担保抵押权预告登记、抵押权登记，并与保证人落实办理担保手续，在贷款信息系统中录入抵押物信息。
第二十七条 贷款采取保证方式担保时，按照“管理中心”、受委托贷款银行及保证人三方的相关约定执行。
第二十八条 当贷款采取抵（质）押担保方式时，担保落实人员应审核抵（质）资料是否真实完整。抵（质）押凭证由受委托贷款银行按自营贷款管理模式严格进行全程管理，并接受“管理中心”定期监督检查。
第二十九条 受委托贷款银行担保落实人员对贷款资料进行完整性复核，并根据贷款审批意见、贷款担保方式等落实贷款担保手续及合同、单据的签字签章手续。
第三十条 抵押物为新建自住住房的，应以住房交易价格作为抵押物价值。抵押物为再交易住房（二手房）的，抵押物价值按照存量房买卖合同价和受委托贷款银行综合评估价的最低值确认。抵押物为法院拍卖房屋的，抵押物价值以拍卖成交价确认。
第三十一条 直转式商转公和再交易住房（二手房）“带押过户”业务的顺位抵押
（一）借款申请人应以原个人住房商业贷款的房产作为抵押物。公积金贷款受理银行需确保该抵押物仅为原商贷设定了抵押权，且不存在除原商贷抵押以外的其他权利限制，包括但不限于查封、设立居住权、租赁权、二顺位（含）以上抵押等。
（二）经审批准予贷款的借款申请人及管理中心受委托贷款银行根据《个人住房公积金借款担保合同》约定的相关权责在不动产登记部门办理第二顺位抵押登记。公积金贷款受理银行需确保其第二顺位抵押权在原商贷抵押权注销后自行变更为第一顺位抵押权，不受其他权力对抗。
第三十二条 对已落实担保且符合借款合同约定的其他放款条件的借款申请，“管理中心”贷款工作人员对贷款资料、借款合同、担保手续等进行放款前的全面复核和审查。
第三十三条 受委托贷款银行根据管理中心出具的放款核查意见，在5个工作日内发放贷款。贷款资金划转账户应符合以下规定：
（一）购买新建自住住房的，按合同约定将贷款资金转入房地产开发企业账户。
（二）购买再交易住房（二手房）：无抵押的，将借款资金转入售房人个人账户；以“带押过户”模式进行交易的，将贷款资金转入指定的资金监管账户。
（三）商转公贷款：结清原商业贷款办理商转公贷款的，将贷款资金转入借款人个人账户；办理直转式商转公贷款的，将贷款资金转入原商贷银行指定账户。同时借款申请人需将商贷本金余额加结清所需利息费用与商转公贷款获批额度的差额部分，用自有资金足额预存入原商贷银行指定账户，用于结清原商业贷款。
（四）购买法院拍卖房屋的贷款资金转入借款申请人账户。
（五）直转式商转公和再交易住房（二手房）“带押过户”贷款采用顺位抵押冲抵方式。在原所购住房抵押登记不注销的基础上，先完成公积金贷款顺位抵押，再发放贷款。贷款发放后，由原贷款机构采用封闭方式结清商贷。
第三十四条 “管理中心”贷款工作人员和受委托贷款银行贷款发放人员在贷款发放成功后，将《银川住房公积金贷款审批书》、《个人住房公积金借款担保合同》、不动产登记证明等全套贷款资料编号、扫码、整理归档。
第三十五条 贷款发放后，借款人应当按《个人住房公积金借款担保合同》约定的还款计划、还款方式按时偿还贷款。
第三十六条 还款实行月均等额还本付息制度，借款人可选择等额本金或等额本息方式偿还贷款。借款人可以提前一次性全部还清贷款，也可以部分归还本金。提前还清贷款，利息计算到还清贷款当月；部分归还本金的，利息按照剩余本金重新计算。
第三十七条 贷款期限为一年的，执行合同利率，一次性还本付息，息随本清，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在一年以上的，实行月均等额还本付息，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
第三十八条 借款人自银行发放贷款之日的次月起进入还款期，受委托贷款银行按照借款合同约定还款日，每月及时从借款人还款账户中划扣贷款本金及利息资金到“管理中心”指定账户。
第三十九条 借款人用自有资金提前偿还贷款的，按借款合同约定的方式将资金存入还款账户，提前还款的偿还资金按先利息后本金的顺序回收。
第四十条 为方便借款人充分利用住房公积金，切实减轻借款人的还款压力，借款人可与受委托贷款银行签订《住房公积金约定（逐月抵扣还贷）提取协议书》，通过代扣其住房公积金余额偿还贷款。
第四十一条 借款人偿还全部贷款本息后，受委托贷款银行应向借款人出具贷款结清证明，并按《个人住房公积金借款担保合同》约定解除设定的抵押权；借款人及时到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
第四十二条 贷款变更。在贷款期间内，当借款人发生符合“管理中心”规定的情形时，需对原借款合同约定的内容进行变更，可向“管理中心”申请办理提前还款、还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、担保变更等贷款变更业务。
第四十三条 贷款用于购买期房的，受委托贷款银行每月要及时检查购房合同约定的房屋交付使用日期，为具备办理按揭转抵押条件的抵（质）押人办妥抵（质）押登记相关手续。
第四十四条 所购房产具备办理不动产权证书条件后14日内，借款人应主动办理不动产权证书并转换抵押登记手续；与房屋权属交易相关的借款人（抵押人）、受委托贷款银行及房地产开发企业，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的不动产权证书及相应抵押登记手续。对超期未办妥抵押登记的住房公积金贷款，按照《个人住房公积金借款担保合同》约定追究相关责任人的责任。
第四十五条 办理直转式商转公和再交易住房（二手房）“带押过户”贷款的，由原贷款银行在结清贷款后2个工作日内提交抵押登记注销申请，公积金贷款银行的第二顺位抵押权自行变更为第一顺位抵押权。公积金贷款银行在5个工作日内向原贷款银行追回抵押物不动产权证书原件、原商贷的结清、撤押证明文件，录入银川住房公积金信息系统并归档。
第四十六条 抵押人对设定抵押的住房在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，当抵押物灭失或被公告拆迁时应及时主动通知“管理中心”及受委托贷款银行，并办理提前清偿贷款或变更抵押物手续。受委托贷款银行应与抵押人约定抵押物转让、出租的条件。受委托贷款银行应定期监督检查抵押物状况。
第四十七条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行有关规定计收罚息。
第四十八条 借款人逾期未还贷款本息的，“管理中心”及受委托贷款银行要及时催收。
第四十九条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第五十条 本《办法》由银川住房公积金管理中心负责解释。
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