房企加速分化 稳健型头部企业将迎来窗口期

1月17日，国家统计局公布数据显示，2021年，全国商品房销售面积17.94万平方米，比上年增长了1.9%，商品房销售额18.19万亿元，比上年增长了4.8%。

同时，房地产投资还是在扩大的。2021年，房地产开发投资14.76万亿元，比上年增长了4.4%，其中住宅投资增长了6.4%，比总投资高2个百分点。

据国家统计局方面称，房地产市场供给结构在逐步优化。随着房地产调控政策的稳步推进，房地产开发企业发展更加稳健，行业正在向着集约、高效、长期、健康的方向发展和转变。

统计局的数据增强了市场的信心，房地产依旧是我国重要支柱型产业地位未变。但业内人士普遍认为，2021年，房企接连爆发信用危机，行业下行趋势或将持续，已经进入少有的新周期。

如何保持长期、健康、稳健的发展，每个房企的解题思路不同，得到的结果也自然不同。

房企偿债压力持续

碧桂园穿越周期稳健优势凸显

过去20年，房地产行业在快速发展期，呈现了螺旋式上升的发展规律。房企高负债与高周转相结合，抵御了一部分流动性风险。

但债务危机实际上是一直存在的，在“房住不炒”、“三道红线”等系列政策出台后，来不及刹车的部分房企遭遇暴雷危机。

根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。

数据来源：贝壳研究院

更为严峻的是，2022年开年即房企偿债高峰。

据中指研究院数据显示，截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

不难看出，伴随着央行、高层多次表态，房企的融资环境在近期有所“回暖”，以保利发展、招商蛇口为代表的央企地产和以碧桂园为首的民营头部房企，相继发行债券或其他融资工具，在融资市场上表现积极，持续获机构及市场看好。

值得一提的是，12月15日，根据深交所公告披露，碧桂园集团顺利发行10亿元公司债券，票面利率为6.3%。本次发行共吸引包括银行和非银在内十数家机构参与。在行业震荡时期，本期碧桂园公司债券的顺利发行，彰显出境内外金融机构对碧桂园的一致认可。同时，根据2021年碧桂园半年报披露数据，截至2021年6月底，该企业可动用现金余额达1862.4亿元，现金流较为充裕。

毋庸置疑，无论市场环境如何变化，优质的房企抗击风险能力更强。而企业保持融资畅通，现金流充裕，则是穿越周期稳定发展的关键。

TOP10房企业绩同比增幅19.8%

行业龙头房企继续稳健增长

2021年，全国楼市经历了上半年热，下半年冷的市场变化。中国指数研究院统计数据显示，下半年百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，历史罕见。

房企销售压力陡增，行业竞争加剧持续，百强房企销售规模增速出现了分化。

其中，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，据克而瑞研究机构数据显示，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比上涨9.2%和2.5%，实现规模稳定提升。

而TOP50房企销售操盘金额门槛则较去年同期同比下降14.9%至570.6亿元，与其他梯队房企出现一定程度的分化。截至12月末TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛均同比降低至200.3亿元和55.1亿元，规模房企分化加剧。

数据来源：克而瑞研究机构

前十阵营中，碧桂园独闯7000亿元大关，遥遥先进。在操盘全口径金额、权益金额、操盘面积三个口径榜单中都继续保持行业排名前列的位置。

此外，年内实现较高累计业绩同比增长的房企还有绿城、华润、招商、金地、建发、龙光、滨江等。

对此，中国指数研究院分析认为，在新的行业格局下，碧桂园能在同央企、国企以及部分稳健经营的头部民企激烈的行业竞争中保持优势，得益于其“双营发力”。

一方面是经营策略精准灵活，运营细节环环相扣。2021年，碧桂园围绕“以销定产、以收定支、腾笼换鸟”的方针，高效落实市场研判、设计策划、招标实施每个阶段的细节，从而降低无效支出，确保现金流在严峻外部形势下保持稳定充足。

另一方面，营销建设紧跟时代，线上线下灵活调配。在行业内率先通过抖音、微信等平台试水“55购房节”制造营销热点，亦积极联合电商平台，利用节日热度进行针对性营销，助力销售业绩快速提升。

土储透视后发优势 房企苦练内功

数据来源：中国指数研究院

土地是房地产必备的生产源料，从土地储备能看出房企未来战略发展重心，也可以体现出房企对市场的信心。

从中国指数研究院发布的房企新增货值来看，保利发展、万科、碧桂园占据榜单前三位。2021年，保利发展以累计新增货值4287亿元的占据榜单排名前列；万科、碧桂园紧随其后，累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。值得关注的是，TOP10企业1-12月新增货值总额达28732亿元，占TOP100企业的36.5%，新增货值门槛为2100亿元，强者恒强。

面对市场的快速变化，一些企业审时度势，加强组织管理，整体统筹。以碧桂园为例，其建立了集团-评审大区-区域三级管控体系。具体为集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区精准传递集团投资导向且前置研判，由项目推进保障信息分析全面、数据准确，客观合理安全地进行项目定案。

亿翰智库研究观点称，碧桂园属于行业内稳健型发展的身体力行者，财务纪律严格，杠杆空间充足，能够把握机会择时布局，并顺利实现项目的销售去化。

海通证券12月研报指出，房地产行业调控的中后期，蓝筹公司相对其它房企的优势将会越加突出。海通证券继续维持房地产板块“优于大市”评级，并推荐碧桂园、中国海外发展等4家H股房企。

业内人士普遍认为，在房地产行业下行期，2022年房企仍将加速分化，随着近期流动性有所放松，稳健型头部房企将迎来窗口期，以较低的融资成本和强有力的运营能力获得更优的市场投资机会，在新周期内继续保持优势地位。