“第二套半价”?“买一套送一套”?开发商真拼了

“第二套半价”？“买一套送一套”？昆明的公寓开发商真拼

昆明公寓市场最近又火了一把，特价、促销频繁上演，大批量 " 骨折价 " 公寓奔涌而来，价格不断跌破市场预期。

继前段时间出现 "7 字头 " 售价的公寓后，近段时间又出现 " 第二套半价 "、" 买一套送一套 " 还带学位……

事实上，从去年以来，昆明公寓市场就出现了 " 跌跌不休 " 的状态，甚至出现有购房者 1400 多万购买了 14 套公寓，不到一年时间损 300 多万，要求开发商退房的情况。

据昆明锐理的数据显示，截至 2020 年 12 月 31 日，昆明商办市场存量达 1414.70 万平方米，其中公寓市场平均去化周期达 53 个月（4.4 年），去化压力巨大。也因此，为了去化，各大开发商也是八仙过海各显神通，降价促销、送车位，还开始蹭上学位房热点。

" 买一套公寓，第二套半价 "？

事实上，昆明公寓这股 " 降价风 " 始于 2020 年下半年。

2020 年 8 月，位于呈贡的实力蝶锦台推出了 4700 元 / 平方米的精装公寓，首次将呈贡的精装公寓价格拉到了 5000 元 / 平方米以下；随后 11 月，巫家坝一项目公寓将售价拉低到约 8000 元 / 平方米，以至于惹恼了一位前期曾经以 11000 元 / 平方米的价格买了一整层共 14 套公寓的投资者，要求开发商退房。

据《都市时报》，该投资者在 2019 年 11 月出资 1400 多万元买下 14 套公寓，打算做酒店，全款 4 套、贷款 2 套后，剩下 8 套共交了 500 多万元分期款，一年后在得知价格只 8000 元 / 平方米时，表示 " 真的觉得亏大了！希望开发商能把 8 套房的 500 万元分期款返还。" 不到一年时间，损失 300 多万元。

而进入 2021 年，昆明公寓产品依然止不住下跌趋势，降价促销仍是常态。如近期刷屏昆明中介朋友圈的巫家坝保利天际项目还推出了 " 买一套公寓，第二套半价 " 的促销措施。

中介朋友圈截图

镁编以记者身份致电保利天际项目售楼部时，一名置业顾问表示，目前项目在售户型为 25～53 平方米，除 25 平方米的户型是平层以外，其他户型都是 LOFT，而 " 第二套半价 " 的活动只针对 25 平方米的平层公寓。

" 最近特价政策推行后，每天看房的人比较多，房源本就不多，这批产品快清盘了。" 该置业顾问粗略为记者计算了一下，一套 26.1 平方米的平层公寓，总价 32.36 万元，第二套 25.46 平方米户型半价后价格为 16.18 万元，两套总价约 48.55 万元，平均单价约 9400 元 / 平方米。而保利天际 26.1 平方米的 LOFT 公寓售价约 30 万元 / 套，单价 11500 元 / 平方米，两者单价差距在 2000 元 / 平方米左右。

为加速去化，据云南房网，目前昆明在售的带学位的公寓有保利城、上悦天地、润城学府公馆、七彩云南第壹城，其中，润城学府公馆还能落户。虽然都带学位，但因个体差异，销售情况不一而足。

去化周期达 53 个月

昆明锐理发布的数据显示，昆明公寓市场自 2018 年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高。截至 2020 年底，昆明商办市场存量达到近 6 年来的顶峰，去化周期为 99.7 个月。也就是说，哪怕是在不新增供应的情况下，全部卖完也需要超过 8 年，去化压力巨大。

仅就公寓市场来说，2020 年昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较 2019 年均有所下降，全年卖出了 103.47 万平方米，成交均价为 9150 元 / 平方米，存量面积约 454.22 万平方米，需 53 个月（约 4.4 年）才能消化完。

来源：昆明锐理

在一昆明资深业内人士看来，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现。随着越来越多项目入市，昆明公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化，特别是呈贡区域。

据了解，2018 年 1 月昆明出台的户籍新政明确，购买呈贡公寓即可申请在呈贡落户，这意味着呈贡成为了昆明少有一个购买公寓就能申请落户的区域。

在呈贡限售及落户政策的双重刺激之下，越来越多客户开始转投公寓市场。

不仅如此，根据昆明呈贡信息服务平台统计，自 2012 年起，昆明每年 30 万人口增长，三分之一落户呈贡；再加上随着区域内流动人口、商务、白领等人流量的增加，预计到 2020 年，呈贡人口将达到 107 万。

不过，昆明锐理数据显示，目前无论是呈贡还是昆明整体商办市场均供大于求，2021 年供应量预计在 180 万～200 万平方米，但成交量预计仅 100 万～120 万平方米，价格也会受区位等影响，波动较大，整体成交将继续呈下滑趋势。

每日经济新闻