北京楼市,一匹黑马即将诞生

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自从开通新盘代购业务以来，我发现一个关键问题——近两个月咨询人数明显增多了。

6-7月份，向我们咨询楼盘的人数，比2019年11-12月份多了大概40%。

这背后的原因不难理解。去年底，北京楼市一潭死水，即使是有买房想法的人，看到这寡淡的行情也会选择观望。

而今年疫情过后，北京市场回温明显，特别是5月份的西城学区房。成交量暴涨的背后，是成交价的快速拉升。

7月，北京二手房成交量环比增长6.6%，同比增长35.2%，但受西城成交退烧的影响，北京二手房成交均价环比下跌3.1%。

整体来看，二手房市场依旧比较平稳。

但有两个关键点值得注意：

1、从目前趋势来看，二手房已经爬出低谷。

受市场情绪带动，北京刚需群体已结束观望，伺机入场。

贝壳研究院发布的统计数据显示，7月北京整体带看量环比增长34%，成交量同比去年增长35.2%。

随着新发地疫情的逐步稳定，笔者猜测：八月份成交量会继续回升，上半年因疫情积压的需求会慢慢释放。

2、 和去年底相比，北京二手房每平米普遍涨了1000-2000元（六环外偏远地区除外）。

在《》这篇文章中，笔者已经提示过：

西城学区房、望京这两个区域，已经有了一部分涨幅。如果你有买房的打算，但又不是特别着急入住，不妨可以等一等。

西城学区房，在未来两个月之内，必定会有5%-8%的跌幅，5月份怎么涨上来的，还会怎么跌回去。

至于望京会不会有机会下跌，目前不太好说。初步估计：如果今年年底不跌，那明年大概率可能性也不大。上一期文章，《》，望京就包含在内。

今天，在调研了更多片区之后，再给大家补充一个信息——

海淀和东城的优质片区，已经有启动迹象，成交周期明显缩短。总价700万以下的优质房源，挂牌3-7天基本就能成交。

所以，还是那句话：

短期来看，北京较好的买入时机是在去年底。

如果去年底没有下手，笔者建议你考虑下这两个地方——通州和亦庄。

之前通州已经讲过很多次，今天再来说一下亦庄。

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说起亦庄，有不得不提的两个方面——

一个是产业，一个是教育。

今天看到一个公众号说亦庄的产业就是低端制造，像一个巨型的工厂。

能说出这句话的人，怕不是家里还没通网吧？

亦庄的产业主要分为四类：电子/互联网、生物医药、新能源汽车/人工智能、高端制造。

“电子/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等；

“生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等；

“高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等；

“新能源汽车/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。

在笔者看来， 亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。

关于亦庄教育，之前其实也已经讲过了，今天再补充点新东西。

目前，亦庄较好的两大教育集团分别是“十一学校”系列和“人大附”系列。

海淀的十一学校在亦庄的分校，名字叫“北京亦庄实验学校”，小学到初中全部包含。不过，实验学校不是12年一贯制的，初中和高中都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。

海淀的“人大附”在亦庄有两个校区，一个老校区，一个新校区。

老校区1998年建校，已经有22年的历史了，名字叫“人大附中经济技术开发区学校”，简称“人大附经开”。

新校区是刘强东牵头引进的，逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计今年小学部就能开始招生。

近两年，亦庄高考成绩很亮眼。

2019年，人大附经开出了一名探花，理科708分。不过，这名学生是江西九江外国语学校的学生，高二才转到亦庄人大附。

今年，人大附经开较高分699，第二名679。600分以上人数目前暂不清楚。

北京亦庄实验学校今年有119人参加高考，其中3人入围清北强基线和特招线，600分以上59人，比例达50%。

而三年前录取时，人大附经开（北京二中实验学校）录取分数为497分，比亦庄实验学校低了52分。

但三年后高考，要论较高分，人大附经开可谓完胜。

这两年官方严禁宣传高考成绩，严禁炒作高考状元，所以各学校的成绩，外界不得而知。

但据说，如果论平均分的话，亦庄实验在全北京能排41名，人大附经开45名。而前面的，大部分都是东西海的学校。

除了东西海之外，亦庄前面有丰台的12中、朝阳外国语、北京80中、人大附朝阳和陈经纶中学。

朝阳的学区房价格基本在7-11万，详情可参考《》，而亦庄，只有4-5万。

所以， 对于无力承担7-10万的房价，又想给孩子选择一个好学校的家长而言，亦庄或许是一个不差的选择。

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另外，对于投资客而言，笔者认为，亦庄是一个很好的选择。

8月3日，经过66轮激烈争夺，中海以79亿总价拿下亦庄河西区X46R1、X46R2两宗不限价宅地，溢价率23.44%，折合楼面价39211元/㎡。

除去要配建的6674.4㎡幼儿园之外，楼面价达到4万。综合各种成本和开发商约15%的利润，将来项目估计要卖到7万。

这宗地块与亦庄实验学校仅有一路之隔，是目前河西新房中离学校最近的项目了：

目前地块周边都是限竞房：

金隅学府、和悦华锦、国际公馆，均限均价52695元/㎡；京华雅君和港中旅价格要高一些，限均价54160元/㎡。

下图是目前亦庄在售限竞房情况：

由于亦庄供应量过大，很多限竞房目前的售价连限价都未达到，比如，国际公馆目前只有4.5-4.6万，招商臻珑府目前只有4.6-4.7万左右。

可以肯定的是，随着限竞房的逐步退出，不限价时代来临，亦庄100%会出现价格补涨，特别是高端居住板块河西区。

所以，笔者认为，目前是买入亦庄较好的时机。

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来源：米宅