资产负债率普遍偏高,近五成上榜房企毛利率超过30%

2020中国房企绿色信用指数TOP50报告（八）

（三）上榜房企去化压力普遍较小

《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，中国恒大存货周转率的数值为8.42，意味着如果按照2019年去化速度，存货转化为预收账款至少需要8年半（见图16）。

在全部上榜的54家房企中，存货周转率指标数值在2年以内的房企有19家；2年至3年的有18家；3年至5年的有13家。

在全部上榜的54家房企中，有50家房企存货周转率低于5年，占比92.6%；存货周转率低于3年的房企有33家，占比也高达68.5%。

可以看到，大部分上榜房企去化压力较小，明显优于行业平均水平，个别房企虽然指标偏高，但也在可控范围之内。

市场中的标杆房企在存货周转率这项指标上均表现优异，如新城控股（1.46）、碧桂园（1.66）、万科集团（1.66）、华润置地（1.7）、荣盛发展（1.83）、保利发展（1.86）、弘阳集团（1.9）、金辉集团（1.98）、朗诗绿色地产（2.07）、金科集团（2.24）、宝龙地产（2.41）、首开地产（2.8）等。

（四）近五成上榜房企毛利率超过30%

《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，大悦城地产、瑞安房地产、合生创展、荣安地产、上坤地产 、金地集团和金融街控股等七家房企，2019年毛利率均高于40%，特别是大悦城地产毛利率高达55.59%，排名该指标排名前列（见图17）。

54家上榜房企中，19家房企毛利率在30%-40%区间，其中不乏华润置地（37.91%）、万科集团（36.25%）、保利发展（34.96%）、招商蛇口（34.65%）、中海发展（33.66%）。5大央企以及首开地产、宝龙地产、三湘印象和龙湖集团等标杆房企位于该区间。可以看到，有近五成的上榜房企毛利率指标均高于30%。

此外，22家房企毛利率在20%-30%区间；低于20%的房企有6家，分别是正荣集团（19.96%）、中南建设（16.75%）、葛洲坝（16.38%）、绿地控股（15.46%）、中国铁建（9.64%）、建发房产（6.54%）。

（五）资产负债率普遍偏高

《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，上榜房企在总资产和总负债中扣除预收账款后的资产负债率普遍偏高。特别是销售规模保持行业先进地位的一线房企无一例外，负债率均高于警戒线（见图18）。

数据显示，调整后的资产负债率高于80%的房企有12家，中南建设、绿地控股、中国恒大、碧桂园、美的置业、中梁控股和合景泰富等正在快速扩张的企业均位列其中。

在2019年房企销售排名中，碧桂园、万科集团、中国恒大、融创中国列前四名，这四家公司中除万科集团外，其余三家负债率也均高于80%。规模扩张的同时，房企的负债率也必然攀升。

75%被视为房企负债率的一条“警戒线”。除上述12家房企外，调整后的资产负债率在75%-80%区间的房企有12家，包括富力地产、阳光城、新城控股和万科集团等。

54家上榜房企中，共有23家房企超过“警戒线”，占比为42.6%，该数值比去年有所下降，房企整体降负债成效初显。

另外，31家房企负债率低于75%，包括金科集团（74.80%）、荣盛发展（73.02%）、远洋地产（69.94%）、葛洲坝（68.97%）、保利发展（67.42%）、中国金茂（67.17%）、龙湖集团（66.47%）、华润置地（56.39%）、招商蛇口（56.27%）和中海发展（53.81%）等。

值得一提的是，三湘印象调整后的资产负债率为40.52%，是上榜房企中负债率较低的公司，甚至超过了绿色信用指数得分较高的中海发展。

（六）现金比率普遍偏低

《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，上榜房企现金比率普遍不足。

剔除预收账款后的现金比率较高的是荣安地产，为70.8%，大悦城地产现金比率为65.9%排名第二；排名第三的三湘印象为61.7%（见图19）。

现金比率超过50%的房企只有7家，除上述3家外，其余包括瑞安房地产（59.5%）、中海发展（58.0%）、合景泰富（54.6%）以及保利发展（51.3%）。

现金比率不足50%的房企共有47家，占上榜房企比例为87%。特别是大型房企现金比率都略显不足，现金比率不足20%的房企共有10家，其中包括合生创展（18.4%）、绿地控股（17.5%）、中国金茂（17.2%）、富力地产（13.9%）、中国恒大（12.3%）等一线房企。

（七）八成以上房企土地储备充足

《2020中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，除新希望地产土地储备相关信息未披露外，其余53家上榜中土地储备倍数较高的是瑞安房地产，为21.48倍；合生创展18.83倍排名第二；金融街控股14.86倍排名第三（见图20）。

数据显示，土地储备倍数高于5倍的房企有26家，除上述3家外，中国金茂（11.39倍）、中国铁建（9.42倍）、大悦城地产（8.38倍）、宝龙地产（7.88倍）、首开地产（7.75倍）、葛洲坝（7.15倍）、越秀地产（6.84倍）、招商蛇口（6.48倍）、远洋地产（5.87倍）、保利发展（5.20倍）以及中国恒大（5.01倍）等 。

土地储备倍数在3-5倍区间的房企共有19家，包括中海发展（4.97倍）、金地集团（4.85倍）、龙湖集团（4.79倍）、碧桂园（4.15倍）、中梁控股（3.84倍）、万科集团（3.81倍）、绿城中国（3.77倍）。

土地储备倍数低于3倍的房企有8家，包括中南建设（2.74倍）、阳光城（2.39倍）、美好置业（2.04倍）、华发股份（1.76倍）、绿地控股（1.63倍）、东原地产（1.56倍）、上坤地产（1.45倍）、荣安地产（1.35倍）。

可以看到，45家上榜房企土地储备倍数在3倍以上，占54家房企的85%。而土地储备倍数在5倍以上的26家，也能占到53家房企的49%以上，说明大部分上榜房企土地储备充足。

结束语

2020受新冠肺炎疫情冲击，全球经济遭遇严重衰退。

房地产建筑业作为经济的重要一环，发挥了较大的稳经济作用。在疫情冲击下，今年上半年，为防止房地产市场对经济造成进一步的冲击，对开发商允许延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力。同时通过降低购房门槛、加大购房补贴、放宽落户门槛等方式，增加市场需求。

但是下半年，随着经济回暖房地产市场出现过热苗头，对房地产的政策管控也逐渐加强，房地产“三道红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍当中，踩中一条以上红线的上市公司就有48家，影响范围甚广。

“三道红线”之后，房企对土地规模、指标要求、预售条件等筛选更为苛刻。尤其是负债较高的大型房企，对一二线城市的投资能力大大降低。

绿色发展，当仁不让地成为房企转型的不二选择。

绿色建筑、装配式建筑、被动式房屋、超低能耗建筑、海绵城市……房企转型绿色发展天地广阔，较传统融资而言这些领域更容易获得绿色金融尤其是绿色债券的支持。

标准排名专注行业达六年之久，时刻助力房地产建筑业绿色发展，并为房企转型提供绿色咨询和全力支持。这也是此次中国投资协会和标准排名联合调研编制《2020中国房企绿色信用指数报告》的初衷，助力中国房地产建筑业的节能减排，推动房企绿色转型，开拓绿色融资渠道，加快绿色建筑与绿色金融融合步伐。