2021地产人|江曼:手握设计工具,化解社区治理“疑难杂症”

2021年，在“房住不炒”基调下，房地产行业面临深度调整。变局之中又孕育着机遇，老旧小区改造渐渐走入规范化，开启新的发展周期。

在老旧小区“蝶变”的背后，有着社会资本参与的创新改造。愿景集团副总裁、九源（北京）建筑顾问有限公司总经理（简称“九源”）江曼，在建筑设计领域从业30多年，从增量市场步入存量市场，她将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”。

对于老旧小区改造的前景，江曼表示，“老旧小区改造驶入大型赛道，未来市场非常大。老旧小区改造是参与式设计，更是社区治理的一部分。”

2021年，江曼将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”。图片来源 受访者供图

存量改造进入大型赛道

2021年，“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，各地进入城市更新的快速发展期。同年6月，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确提出了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房更新等六大更新方式。

为了更好地开展北京市老旧小区综合整治工作，北京还下发了《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》（简称《方案》），提到了整治技术导则。同时，《方案》还指出，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，健全小区长效管理机制。

随着《方案》的出台，老旧小区改造工作驶入快车道。去年，北京市完成改造的老旧小区数量达到177个，超出年初定下的任务目标。

“房地产后时代，是一个从制造业往服务业转变的过程，拉动的是新一轮的万亿市场，既有存量改造的维修机会，更有消费升级的服务机会，来拉动内需经济增长。因此，老旧小区改造拉动一系列供应链，这是一个大的赛道，未来市场非常大，而且会成为一个永续的事情。”作为一个老规划人，江曼对于市场的变迁有着深刻的感悟。

作为北京引入社会资本参与老旧小区改造的样本企业，江曼所在的愿景集团旗下九源（北京）建筑顾问有限公司参与北京劲松北社区、北京石景山六合园社区等多个老旧小区设计，打造了“劲松模式”“石景山样本”。而在2021年，重点打造的项目包括北京石景山六合园社区、大兴枣园小区。

“从去年来看，老旧小区改造，量大时间紧，改造设计成果良莠不齐。而一系列技术导则与指导意见的出台，明确了原则，健全机制，是在引导改造成果质量提升。”江曼如是说。

前期调研不亚于人体CT扫描

老旧小区改造，不仅是表面上添绿化、刷墙体、建凉亭。住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提到，加快补足功能短板，鼓励采用绣花功夫，进行修补、织补式更新，为老旧小区改造提出了新的方向。

据江曼介绍，改造前期，设计师围绕客户需求进行调研，一类调研是针对物理空间，包括屋顶、井盖、地下管道等，类似人体检时的CT扫描，来诊断三十几年前建设的小区需要进行怎样的整治。另一类调研涉及居民，找到他们生活不方便、不舒适的原因。

据悉，这样的调研在大兴枣园小区就费时2个月以上，不仅仅是物理空间调研，还有基于具体居住人群的生活方式调研，还包括与居民互动，组织居民议事等内容，方案出来再进行楼门宣讲，让居民知道，未来小区将会改成什么样子。

九源的设计师们就是通过一软一硬的调研及改造来解决小区的痛点。事实证明，在设计师搭建的生活“舞台”上，居民都能将其发挥到优质，创造富有烟火气的生活场景。

相比增量设计，存量改造设计更为复杂。增量设计是针对一群人，并没有具体的使用者，而且是一次性交付的开发行为。而存量改造有着明确的使用者，涉及众多的利益主体，更要应对改造资金及空间的捉襟见肘。在有限的空间与资源内，依据居住者的真实需求进行改造与资源再分配。两者的区别也决定了设计工作的不同。

“老旧小区改造是一次为居民提高生活质量的难得机会，设计师的职责是寻求问题的最优解。”江曼如是说。

从目前来看，老旧小区有很多“疑难杂症”，共性问题包括空间与资源有限，停车、便民设施无法满足等。

为了解决停车难、活动场地少的问题，在北京石景山六合园社区，九源的设计师们在一个低效的土地上，挖了一个大坑，通过下沉空间，做了一个地下停车场，而一层用作便民服务，二层作为公共活动场所。一个空间变成了三个功能。这是低效空间转向高效空间的较好案例。

在大兴枣园小区，有一个燃煤的锅炉房，后来小区供暖改成燃气后，堆煤场就空置下来。对于这块社区配套设施用地，九源的设计师们将其改造成社区邻里中心，这个小型社区综合体实现了15分钟生活圈的配套服务。除了消费型的商业外，这里还有社区体育馆、阅读室等。

设计和工程在于促使社区治理

面对老旧小区有限的空间资源以及复杂多样的居民需求，如何确定先解决哪些需求？在答案明确前，设计师需要扎根到社区生活，倾听居民的心声，才能获得好的设计。

事实上，老旧小区改造既有对“硬件”的提升，又有对社区治理“软件”的同步升级。

2021年，在江曼印象中最深刻的工作内容是将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”。在江曼看来，“老旧小区改造是参与式设计，是社区治理的一部分。”“社会工作者是我们对自己的定义。与设计相比，我们做的更多是社区治理，设计和工程的目的在于促使社区治理。”

无论是作为社区工作者，还是设计师，江曼工作的核心难点是，利益相关方能取得较大共识，因为老旧小区的更新设计就是把各种矛盾通过设计的方法来解决。

江曼表示，在成本控制与居民满意度之间要达成平衡，是一个比较难的过程。在改造资金有限的情况下，要想高效利用资金，较好尽可能地让居民在需求上达成共识，这样解决方案才能获得大多数人的满意。

老旧小区改造需求经常会出现互相冲突的问题。比如，老人喜欢安静，孩子需要活动嬉戏的场所，但只有这一块空地。只能互相妥协，最终达成共识，既有孩子玩耍的地方，又不能影响老人休息。

更为典型的难题是加装电梯，一楼居民不同意，六楼的需求又特别迫切。从物理空间上很难解决。有的是采用市场化方式，比如六楼补贴一楼的办法来解决。从目前来看，每一个小区的办法都不同，最终要根据居民达成的共识来解决。

“从目前来看，老旧小区的改造也是人与人之间感情、信任再造的过程。”江曼表示，这不仅是一个民生工程，更是社区治理的过程，意味着通过改造来补齐以前欠缺的社区治理这块短板。

“我们带着向善向上基因，唤醒社区价值”

“通过大量的设计实践，我们也在不断修正自己，技术和思维认知都有很大的进步，其中很多建议来自于居民。”江曼表示。

在很多居民身上，江曼和她的团队看到从不接受到认可，从满意到支持，甚至参与到改造中来的例子。有的居民在小区治理完之后，由之前的逃离到主动搬回来居住。江曼说，“我们开始只是想满足居民需求，为其服务，把事情做好，但是他们给予的回馈超过了我们的预期。”

除了感受到老旧小区改造工作带来的欣喜，江曼也找到其中的价值。江曼认为，老旧小区的改造是在创造价值，通过改造可以让居民有更大的获得感，这个原因鼓励着他们好好做下去。

“社区治理是一个缓慢的有机生长过程，而我们其实是种子，带着向善向上基因，在唤醒社区价值的同时，与居民慢慢建立信任的关系。”江曼表示。

回顾2021年，江曼认为，老旧小区改造遇到很多挑战。不过，政府的目标越来越明确，从“设计规划”向“治理规划”转化，这也是助力城市高质量发展的必然。

“城市更新的核心是治理的转型，这个和以前以空间为抓手的拆建类更新不同，打通空间改造，服务提升和社区治理的通道是未来重要的突破点。”江曼表示，“我们在北京回天、三里屯、奥运村都开展街区或更大尺度的更新创新实践。这是一种多维度创新，包括问题与需求导向，产品化思维，场景化营造等。”

对于未来，江曼认为，老旧小区改造将由运动式转为常态化，从政府扶持转向市场化改造。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 危卓