房企协调多方资源“保交楼”,业主希望“加强资金监管专款专用”

每日经济新闻

2022-05-12 19:15:11

◎虽然有一些房企成功将旗下项目通过转让给合作方或其他同行等方式纾困项目、化解债务，但这仍然是少数。如今出险房企的年销售规模普遍都在千亿元以上，旗下项目达到成百上千个，在这种情况下，房企仍然需要依靠自身力量，协调各方关系以实现项目的正常推进至交付。

每经记者 黄婉银 成都报道 每经编辑 魏文艺

对于房企而言，如今的头等大事就是“保交楼”。

不过，对于出险房企而言，保证楼盘交付也是头等难事，一个房地产项目就牵涉购房者、开发贷银行、信托机构、施工方、供应商等多方权益，债务情况庞杂。

与此同时，一个项目要实现从停工到复工需要协调多方资源、解决众多问题，成功复工还只是排名前列步，如何保障后期工程进度的持续性到交付，保证监管资金及时到位和专款专用，这是购房者最关心的。

近日，《每日经济新闻》记者实地走访了广州部分已经复工的楼盘项目，以期了解这些楼盘目前的真实复工状态，以及业主关心的问题。

广州南沙佳兆业凤鸣山项目现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

房企：集中所有资源保交付

虽然部分房企通过转让旗下项目等方式纾困项目、化解债务，但这种情况仍是少数。部分出现流动性问题的房企的年销售规模普遍都在千亿元以上，旗下项目达到成百上千个，在这种情况下，房企仍然需要依靠自身力量，协调各方关系以实现项目的正常推进至交付。

5月11日，亿翰智库首席研究员张化东通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时指出，最近几年稳地价稳房价，房地价差小，利润微薄，安全边际很小。如果出险企业的项目有一定利润，还可以通过大幅折扣的方式解决债务风险，但是出险企业的项目利润普遍比较微薄，这是行业最近五年的普遍现象，很难通过高折价出让股权的方式吸引投资者投资来化解债务危机。

自今年农历春节后，多家房企都在各地组织项目复工复产。在积极沟通业主、供应商、总包等多方后，到目前已有不少楼盘项目实现了成功交付。

今年以来，佳兆业旗下的广州佳兆业壹号、佳兆业凤鸣山、佳兆业中心、佳兆业天墅、佳兆业悦峰（广州）、佳兆业悦峰（佛山）等10个项目成功复工复产，其余项目复工正有序推动中。目前，佳兆业已经交付了惠州、武汉、绍兴、珠海等地多个项目。

花样年集团此前计划在3月按计划及节点全面复工。5月12日下午，花样年方面书面接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在今年应复工的49个项目标段中，公司目前有39个已复工，整体复工率达八成，剩余标段目前已有明确复工计划和相应复工措施，预计将在6月30日之前全部复工。

2022年一季度，花样年旗下成都花样年•江山、天津花样年•家天下、天津花样年•花郡、成都花样年•花漾锦江等项目推进交付工作，总计交付2726户。

当然，楼盘交付的过程并不容易。花样年方面告诉《每日经济新闻》记者，以天津花样年•家天下3期为例，因为持续不断的疫情等原因，项目实际交付时间相较约定时间略晚。项目团队集中所有资源，全面对接政府主管部门以获取相关部门的支持和帮助；另一方面密切沟通各级供应商，一切资源保证交付工程款项的支出；同时积极主动沟通业主，获得了业主的理解。经过多方努力，3月21日至27日，原计划于2021年11月15日交付的天津花样年•家天下3期组织集中交付。

在杭州花样年•对越天项目上，花样年为确保顺利竣备及品质交付，在区住建局及街道办的支持下，项目公司向原总包发送解约函及结算通知函，并启动更换总包的相关事宜，于2022年4月7日完成新总包定标，4月27日，正式复工。

受宏观政策调控、疫情等综合影响，在一段时间里，成都花样年•家天下5期复工状态不理想。花样年方面通过积极调度资金，与供应商、政府沟通，根据此前对业主承诺，项目在4月20日正式复工。

“后续，花样年集团将持续积极协调资源，推进项目去化与回款，科学、合理铺排资金计划，确保工程进展高品质、有序，按期、保质交付。”花样年方面向记者表示。

业主：希望监管资金得保障

还未复工的项目购房者担忧停工时长无止境，而即便项目已经复工，购房者仍然不确定房子是否能如期交付。

3月，广州南沙佳兆业凤鸣山项目宣布，在政府的指导下、通过施工单位与开发商的不懈努力，广州佳兆业凤鸣山已开工，工地管理人员及工人已返岗，并有序推进建设工作。

5月9日，《每日经济新闻》记者来到位于广州市南沙区黄阁西路的佳兆业凤鸣山项目（悦铂花园）现场，看到工地上的吊塔正在运作，一些工人正在施工。

广州南沙佳兆业凤鸣山项目现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

5月11日上午，佳兆业凤鸣山的业主徐良（化名）在电话接受《每日经济新闻》记者采访时表示，项目年后在各方推动下确实复工了，但是工地上没看到几个工人，建设进度也较以往正常时期缓慢。他购买的楼栋交付时间是在明年年中，从现在建设进度来看大概率是会延期的。“我们业主肯定是希望有一个100%的安心条件可以如期交付，复工是一个好事，但最让人担心的是项目资金缺口如何弥补的问题。”

为此，部分业主代表从去年底开始就和相关部门积极协商，希望可以为项目成立一个政府监管的托管账户和一个专门的工作组。其中一位业主提供的一份由南沙住建局在今年1月出具的通知显示，“为切实维护购房人权益及保障工程持续建设，我局开始了佳兆业凤鸣山项目维稳托管账户，即日起请购房人将购房款项全额缴入维稳托管账户。”

同时，南沙住建局亦通知佳兆业凤鸣山的项目公司将项目所有后续收入全额缴入维稳托管账户。根据业主代表的不完全统计，目前托管账户资金包括一些在途资金是远远不够用于项目全部完工交付的。因此，业主们希望监管部门或开发商能提供监管账号的审批使用明细情况，并保证有足额的监管资金用于楼盘建设。

记者查询广州市住建局房地产项目信息系统发现，凤鸣山项目部分取得预售证的楼栋房源处于强制冻结状态。

来源：广州市住建局官网

“房地产企业的资金链都是非常脆弱的，看似庞大的自有资金如果分配到单个项目上，平均下来单项目资金也就一两个亿的规模，这部分资金又有一部分是在监管账户，企业实际可动用的资金微乎其微，所以单个项目出问题很容易出现企业被击穿的风险。”张化东向记者指出。

针对复工后如何保证项目的持续推进到交付，花样年方面回应表示，主要会保持业主、工程建设、资金、合作方、政府主管部门等持续的沟通协调。在资金方面，把有限的钱花到最需要的地方，向重点项目的重点工作倾斜。同时与政府沟通，加强资金监管，专款专用，确保工程资金及时提取和支付。“公司会主动与各施工单位、材料供应商沟通，了解对方诉求，坦诚交换意见，获取合作方对项目的信心和支持，确保工程进度与质量。”

张化东提出，在项目层面化解债务、加速风险出清，是少有能够解决出险房企困局的办法，这其中增量资金是关键问题。建议可以在国家层面设立房地产专项纾困基金，针对金融机构，特别是AMC机构给予无息或者低息贷款，鼓励他们解决出险企业项目层面的问题。

“前提是金融机构自主选择，项目资金封闭运行，保证全部已售项目交付。房地产企业参与收并购的也可以透过金融机构获得房地产专项纾困基金的支持，按照既定的规则获得项目纾困贷款。”