大胆预言!2021年成都楼市趋势会这样变,买房的你一定要看!

预测市场其实是一件很困难的事情，因为随时面临着啪啪啪打脸!

此外无论你前面怎么铺垫，最后的结论大概率是：·2021年是房住不炒的一年，太火就会调控，保护刚需依然是主流，对个人的建议是该买就买，早上车早好！

并且这话已经说了几年了，说的烂大街了，自媒体都写恶心了。因此本文仅代表个人观点，阐述一些个人见解，我写的很认真，想买房子的一定要认真看，当然这也只是给你一个参考依据。

新房二手房分化巨大

成都2020年楼市行情可谓冰火两重天，新盘太火爆了，二手房几乎凉了一整年。我们知道，对于未来的任何预测，都少不了数据的支撑；

数据显示，2020年成都新房成交2388万㎡，相比于2019年成交的2219万㎡，同比增长8%。相较于成都新房市场的“逆势上扬”，2020年的二手房市场冷的让人打寒颤……

数据来源于锐理数据

据安居客统计，2020年大成都范围内累计成交了约474.6万㎡二手房，同比2019年环比减少56.04%；套数共计48849套套，同比2019年下降了约58.57%。

2020年成都二手房的成交量是2017年以来最惨的一年。这是什么概念？2019年，大成都范围内，二手房共计成交约11.5万套。无论是成交面积还是成交套数，二手房市场都几近“腰斩”。

二手房成交量直接“腰斩”，很多人会把锅甩给疫情。但是，反观新房市场。同样是受疫情影响，新房还关闭售楼部等一系列操作，成交量还比去年同期还高8%，且成交规模是二手房的5倍左右。

尽管成都历年来的二手房成交规模都没有超过新房市场，但从未输得这么惨！

成都二手房为何如此凉？

1. 高性价比的“红盘”众多

2020年上半年，成都开了类似川发天府上城、恒大天府半岛、阳光城未来悦、凯德卓锦万黛、等高性价比楼盘，总价集中在100-180万，具有较高的性价比，购买价值远超二手房。

川发天府上城效果图

仅以上4个楼盘，今年就已经供应超过4000套房。

2020年下半年，尤其是在12月，成都楼市“大过年”！华润二十四城、远大中央公园、中铁骑士府邸、光华壹号、华熙528、万达华庭等等市场关注度高的楼盘相继开盘，这类楼盘聚集了大量刚需和投资客的目光，导致二手房市场关注少。

2. 大部分新盘都有比价优势

不得不说，大部分新盘虽然没有过去巨大的“价差”属性，但是相较于二手房的售价，还是一定比价优势，尤其是在成都这种具有严重“新房癌”的城市。即便是同地段、同档次的的商品住房，购房者更愿意要价格贵2000元/㎡的新盘。

3、9.14新政，二手房再遭打击 

9.14新政，二手房交易免征营业税从2年升为5年。一套300万的房子，要多16万左右的税。免征营业税的房子，房龄基本在十年前（新房修三年、一年拿房产证、加五年免营业税），又显得太老。十年可以让一个白衣飘飘的少年变成油腻的大叔了。

年底二手房为什么又出现了“提价盘”？

到年底了，为啥金融城、大源、攀成钢出现了二手房挂牌价涨价？

1124政策确定了无房优先的原则，特别是利好本区工作的刚需，但刚改们就有苦难言了，因为几乎不大可能摇到红盘，只能转头去买那些不太受欢迎的新盘或者是二手房。

这样一来，新房市场被挤压下来的需求，就会被迫转移到二手房市场，1124政策实际上刺激了普通对顺销盘与二手的流动性。

数据来源于贝壳

所以我预计2021年核心地段的二手改善房源价格很可能会涨价，因为买不到新房，你又想买这个核心片区，刚改没办法，只能去买二手房。以金融城和攀成钢为例，新房几乎零供应，想要买入这些优质地段也只有二手房。

再加上成都的新房二手房价差在逐渐缩小，如果有些新房没有价格优势的话，买二手房也不失为一种选择。

新房市场同样分化现象严重

主要变现在两个方面，一是区域冷热不均，二是楼盘冷热不均。

数据来源于锐理数据

区域方面，天府新区、高新南区、传统五城区热度一直不错。但近郊和远郊区域光景就不一样了，新都、郫都、温江等区域，没有价格优势的项目，去化困难。

2021年，楼市“马太效应”将持续，东面、南面等优质区域、板块持续被看好。

改善趋势将继续

据锐理数据统计，2020年，高层产品占成交的57%，小高层、洋房产品呈年度上涨趋势，2020年市场份额已达37%。面积方面，90~130㎡刚需刚改产品占比60%，130㎡以上占比达30%，改善型产品持续性扩容。

数据来源于锐理数据

我认为2021年成都市场的“改善潮流”持续将继续升级，其主要原因在于两点：一是目前购房者购买力和居住需求层级不断提高；二是：地价逐渐抬高，拿地成本上升；且随着中优政策对热门区域“降低容积率”的规划逐渐明确，“低容积率”也成为了一个项目呈现形态的决定性指标。

2020年，成都共计诞生48宗万元地。

数据来源于大唐房屋

并且，这些高价地的容积率基本都在2.0-2.5之间，因此大多数房企会选择修改善产品。这意味着，随着早期拿地的“价格红盘”陆续退场，成都将全面迎来“改善”时代。

2021年，成都调控政策会不会松动？

数据统计，2020年全国房地产调控次数高达498次，仅次于2019年。

2017年，250次

2018年，408次

2019年，620次

2020年，498次

2020年初突发疫情，全国各地楼市封锁，房地产进入寒冬时刻，各地经济也下滑严重，许多地方纷纷松绑政策欲自救。如果按照过去的一贯作风，经济下行，地方喊救命，上面定然是睁一只眼闭一只眼了。然而这次不一样！

只要有城市敢自行松绑，马上责令废除，收回政策，俗称“政策一日游”。我们可以看到，中央敢于在经济承压的情况下，继续加码调控房地产，也证明了“房住不炒”的决心。

随后又爆发了新的一轮调控潮，深圳、上海、杭州、成都皆有涉及。只要有城市房价踩到红线，马上会遭遇问责调控。

紧接着，中央针对开发商出台了“三道红线”，年底又针对银行出台了“两道红线”，严格规定银行信贷进入房地产的比例。

因此我判断2021年成都楼市调控政策出现大的松动基本不可能，还是小修小补，目前这样的紧控态势将会是未来成都楼市的一种常态。

房贷利率收紧！利率或长期走高

9月28日，监管部门要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30%以下。文件中说的很清楚，要“压降、控制个人住房按揭贷款规模”

各大银行贷款额度十分紧张！部分银行甚至已经暂停了房贷业务，据粉丝反映，成都很多银行三四个月都还未放款，排队周期长，由于供求方面的不平衡，房贷利率或许会继续保持在高位。

2021年，成都楼市是涨还是跌？

调控这么严，很多人就会说，房地产这不就玩完了吗？这是很多人的误解。

“房住不炒”，是“不炒”，并不是“不涨”，2021年成都楼市温和的上涨是大概率，但同样分化严重，鸡犬升天、闭着眼买的时代已经一去不复还了！

为什么呢？类比于股市！

股市之前牛市的时候，大部分股票不分青红皂白一起涨，很多垃圾股几个涨停板，同理于楼市，过去行情好的时候，好城市落后城市一起涨，好地段垃圾地段也一起涨，

但现在呢？股市仅仅龙头企业股价一路上行，而垃圾股则慢慢阴跌无绝期，成都的房价分化也会越来越大，好地段、好学区、近地铁、新房次新房会上涨，一些边远地段、老破小有可能还会降价。

购买建议

1、成都的城市发展规划战略是东进和南拓，成都买房重点关注这两个方向，优选高新南区，代表成都未来的发展，重点关注金融城、大源板块。

2、其次，往东方向买，一路向东重点可关注：攀成钢、三圣乡、大面。

3、天府新区是成都发展重心，但天府新区太大，重点关注：秦皇寺、南湖、麓山大道。

4、成都三环外买房，非地铁盘，一定要有好学区，四环外买房，只选地铁盘。尽量买排名前列、二圈层，三圈层最多买来自住，价值不高！

来源：成都购房通