限价的隐忧:房企利润空间压缩 房屋质量咋保证?

限价的隐忧：

房企利润空间压缩，房屋质量咋保证？

据统计，此次北京集中成交的29宗地块线上累计竞价212次，平均每宗地块线上竞价7次；现场25宗地块累计竞拍803次，平均每宗地块竞拍32次。整体来看，29宗地块中,22宗地触及地价上限，占比达76%。

数据来源：中指研究院监测整理

事实上，在如此激烈的争夺下，根据此次竞拍规则，很多地块能够为企业带来的收益是能够直接计算的。

以丰台区长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203- 6159地块为例，该地块的较高限价为6.8万元/平方米，建筑控制规模不大于171120.713平方米。

如果刨去公共租赁住房和要求配建的养老和社区文化设施等，还剩余130823.131平方米可以建设供出售的商品房，以较高限价计，首开和先进联合体共可以收回约89亿元。

加之政府回收的8000元/平方米的公共租赁租房，也可提供2.6亿元的回款。两项相加，减去地价62亿元，也就是说首开和先进联合体需要在29.6亿元中寻求建安成本、银行利息、企业税金等成本，之后才能是企业利润。

丰台区长辛店镇张郭庄村地块报价和成交情况

来源：北京市规划和自然资源委员会官网

如果按照业内“楼面价占售价2/3则可持平”的说法来看，该地块4.5万元/平方米的楼面价相较于6.8万元/平方米的售价可以说是刚刚持平。如果算上公共租赁住房的情况，对开发商而言可以说是捉襟见肘。

另一个真相是，即使已经看上去很低的土地出让金，其实已经是起拍价上调后的结果了。

距离该地块不远处，是曾在2019年12月成功出让的丰台长辛店镇辛庄村A-46地块，当时被首开和保利联合体以26亿元的底价获得，楼面价为31666元/平方米。仅仅过了一年多，和其相近的地块楼面价便上涨至4.5万/平方米，而且还没有考虑配建公租房的情况。

通过比较可知，该区域的土地价格的确是上涨了，但另一方面，房企的利润也被进一步被限制了。

企业自然是以营利为目的，面对如此情景，压缩成本似乎也成为必然选择。

就如同曾经的限竞房，价格的限制令房企们的利润腾挪空间缩小，因而质量问题便随之出现。《每日经济新闻》此前曾经报道过北京不少关于限竞房的质量事件，如瀛海府、悦风华等项目，诸如建筑简配、配套缩水、材料劣质等问题层出不穷。

每经去年曾经报道过的瀛海府项目

图片来源：每经记者 王佳飞 摄

一位购房者曾经向《每日经济新闻》记者这样表示对房屋质量问题的担忧：“我买房子最看重的是品牌口碑，我真的不想因为质量问题上大街维权。”

中原地产首席市场分析师张大伟在分析限竞房质量问题时曾表示，企业无利可图，给限竞房项目留下不小的质量隐患。在房价上涨阶段，购房者买得越早赚得可能越多，即使出现质量瑕疵也不会十分计较。但现在不同了，限竞房价格并没有上涨，反而下跌了，这时如果房屋再出现质量问题，会引发购房者反弹，小问题也会变成大矛盾。

为此，2019年北京市住建委特意“为着力解决当前我市住宅工程中群众反映的突出质量问题”，进而“严厉打击各类违法违规行为，全面提升住宅工程质量和建设品质，切实维护人民群众生命和财产安全，市住房城乡建设委决定开展为期一年的住宅工程质量提升专项行动”。

质量问题还可能引发连锁反应。一些楼盘的先期项目因为质量问题而引发业主的维权行为，随后又因为滞销降价进一步引发老业主的不满，质量问题和被降价的心理作用叠加，使得业主的维权行为频发。

目前来看，本次北京集中供应的不少地块的情况，和限竞房太过相像了。

（应受访者要求，文中杨帆、李慕、段彻、刘芳、邓群均为化名）

记者手记丨适应新规则，才能笑到最后

“双集中”供地新规的落地实施，让土地市场风向突变。

尽管头部房企表面上呼喊“这是属于我们的时代”，但私下依然对“利润只有1%～2%”而无比担忧。在各城的首批集中土拍场上，房企们仍然对“万一晚了一秒钟举牌而痛失一块地”而胆战心惊。

毕竟，土地市场的游戏规则变了，房企在22个重点城市一年只有三次拿地机会，且对资金的要求进一步提高。这也导致了各城市的首轮土拍显得异常火爆：上百个马甲参战、动辄数百轮举牌、高溢价率地块频出……

但不能忽略的是，集中供地新规之下，各城的供地规则也存在差异，不同梯级房企拿地的策略亦随之发生改变。

以北京为例，在本批次集中土拍中，各种溢价空间限定、土地价格上限规定、竞政府共有自持等“规则”，使得开发商的利润空间进一步被压缩。

在此背景下，有着央企国企背景的房企和头部房企，在集中供地大战中充分展示了财大气粗的实力；不少中型房企则组成联合体，“抱团”拿地；小房企同样没有放弃，伺机捡漏获取小地块或远郊地块。

毕竟，有了“面粉”，才能生产“面包”。但只有熟悉并迅速适应新规则的企业，才可能笑到最后。

记者：王佳飞 陈梦妤

房企利润空间压缩，房屋质量咋保证？

据统计，此次北京集中成交的29宗地块线上累计竞价212次，平均每宗地块线上竞价7次；现场25宗地块累计竞拍803次，平均每宗地块竞拍32次。整体来看，29宗地块中,22宗地触及地价上限，占比达76%。

数据来源：中指研究院监测整理

事实上，在如此激烈的争夺下，根据此次竞拍规则，很多地块能够为企业带来的收益是能够直接计算的。

以丰台区长辛店镇张郭庄村A区FT00-0203-6145、FT00-0203- 6159地块为例，该地块的较高限价为6.8万元/平方米，建筑控制规模不大于171120.713平方米。

如果刨去公共租赁住房和要求配建的养老和社区文化设施等，还剩余130823.131平方米可以建设供出售的商品房，以较高限价计，首开和先进联合体共可以收回约89亿元。

加之政府回收的8000元/平方米的公共租赁租房，也可提供2.6亿元的回款。两项相加，减去地价62亿元，也就是说首开和先进联合体需要在29.6亿元中寻求建安成本、银行利息、企业税金等成本，之后才能是企业利润。

丰台区长辛店镇张郭庄村地块报价和成交情况

来源：北京市规划和自然资源委员会官网

如果按照业内“楼面价占售价2/3则可持平”的说法来看，该地块4.5万元/平方米的楼面价相较于6.8万元/平方米的售价可以说是刚刚持平。如果算上公共租赁住房的情况，对开发商而言可以说是捉襟见肘。

另一个真相是，即使已经看上去很低的土地出让金，其实已经是起拍价上调后的结果了。

距离该地块不远处，是曾在2019年12月成功出让的丰台长辛店镇辛庄村A-46地块，当时被首开和保利联合体以26亿元的底价获得，楼面价为31666元/平方米。仅仅过了一年多，和其相近的地块楼面价便上涨至4.5万/平方米，而且还没有考虑配建公租房的情况。

通过比较可知，该区域的土地价格的确是上涨了，但另一方面，房企的利润也被进一步被限制了。

企业自然是以营利为目的，面对如此情景，压缩成本似乎也成为必然选择。

就如同曾经的限竞房，价格的限制令房企们的利润腾挪空间缩小，因而质量问题便随之出现。《每日经济新闻》此前曾经报道过北京不少关于限竞房的质量事件，如瀛海府、悦风华等项目，诸如建筑简配、配套缩水、材料劣质等问题层出不穷。

每经去年曾经报道过的瀛海府项目

图片来源：每经记者 王佳飞 摄

一位购房者曾经向《每日经济新闻》记者这样表示对房屋质量问题的担忧：“我买房子最看重的是品牌口碑，我真的不想因为质量问题上大街维权。”

中原地产首席市场分析师张大伟在分析限竞房质量问题时曾表示，企业无利可图，给限竞房项目留下不小的质量隐患。在房价上涨阶段，购房者买得越早赚得可能越多，即使出现质量瑕疵也不会十分计较。但现在不同了，限竞房价格并没有上涨，反而下跌了，这时如果房屋再出现质量问题，会引发购房者反弹，小问题也会变成大矛盾。

为此，2019年北京市住建委特意“为着力解决当前我市住宅工程中群众反映的突出质量问题”，进而“严厉打击各类违法违规行为，全面提升住宅工程质量和建设品质，切实维护人民群众生命和财产安全，市住房城乡建设委决定开展为期一年的住宅工程质量提升专项行动”。

质量问题还可能引发连锁反应。一些楼盘的先期项目因为质量问题而引发业主的维权行为，随后又因为滞销降价进一步引发老业主的不满，质量问题和被降价的心理作用叠加，使得业主的维权行为频发。

目前来看，本次北京集中供应的不少地块的情况，和限竞房太过相像了。

（应受访者要求，文中杨帆、李慕、段彻、刘芳、邓群均为化名）

记者手记丨适应新规则，才能笑到最后

“双集中”供地新规的落地实施，让土地市场风向突变。

尽管头部房企表面上呼喊“这是属于我们的时代”，但私下依然对“利润只有1%～2%”而无比担忧。在各城的首批集中土拍场上，房企们仍然对“万一晚了一秒钟举牌而痛失一块地”而胆战心惊。

毕竟，土地市场的游戏规则变了，房企在22个重点城市一年只有三次拿地机会，且对资金的要求进一步提高。这也导致了各城市的首轮土拍显得异常火爆：上百个马甲参战、动辄数百轮举牌、高溢价率地块频出……

但不能忽略的是，集中供地新规之下，各城的供地规则也存在差异，不同梯级房企拿地的策略亦随之发生改变。

以北京为例，在本批次集中土拍中，各种溢价空间限定、土地价格上限规定、竞政府共有自持等“规则”，使得开发商的利润空间进一步被压缩。

在此背景下，有着央企国企背景的房企和头部房企，在集中供地大战中充分展示了财大气粗的实力；不少中型房企则组成联合体，“抱团”拿地；小房企同样没有放弃，伺机捡漏获取小地块或远郊地块。

毕竟，有了“面粉”，才能生产“面包”。但只有熟悉并迅速适应新规则的企业，才可能笑到最后。

记者：王佳飞 陈梦妤