2020中国楼市:TOP3 房企销售额均超 7000 亿

2020 年中国楼市深 V 走势数据透视：TOP3 房企销售额均超 7000 亿 上海单价超 10 万豪宅卖出 5513 套

2020 年注定不凡。年初，全国房地产市场集体 " 抗疫 "，各指标严重下滑，楼市零成交、土地零供应不时出现，政策逆周期调节力度加大，" 一城一策 " 为市场纾困托底。

得益于中国经济强劲韧性，-16.3%、- 7.7%、- 3.3%、- 0.3%、1.9%、3.4% ……全国房地产开发投资增速从 2020 年 2 月以来逐月回升。而深深的大 V 背后，是从年初上海 300 亿元史诗级土拍，到杭州 " 万人摇 "；从 4 月美元债落入冰点，到 50 天后破冰重启；从房企年初营销大战到年末 TOP3 门槛跨越 7000 亿级；更是武汉从零成交到全国销冠的逆袭……中国楼市总在各个层面给人以希望。

武汉从零成交到全国销冠楼市 " 南热北冷 "

武汉，全国销冠。2020 年最值得关注的莫过于武汉从零成交到全国销量排名前列的逆袭。

2020 年最后一个月，武汉新房成交量近 3 万套，创下 2020 年单月成交新高。在年初停摆两个月后，武汉市场逐步恢复交易并抢回了 " 失去的两个月 "。中指院《2020 年武汉房地产快报》显示，武汉全年新建商品房成交 20.12 万套，其中新建商品住房成交 17.54 万套，面积 1961 万平方米，虽然只有 2019 年总量的 84%，但仍居全国城市住房销量排名前列位。

2020 年 4 月 8 日，武汉在万众瞩目中 " 重启 "，楼市逐步复苏。在社保补缴、预售门槛降低等一系列政策的精准纾困下，需求得以释放，高供给、高库存伴随着房企的快周转与促销抓回款，武汉市场从 5 月开始成交量连续破万套，并在 12 月达到 4 年多来的较高纪录——新房月销售达 27996 套，超出市场预期。

这是全国城市的缩影。2020 年，全国新房交易跌宕起伏、城市南热北冷。

2020 年开年不利，全国各地售楼处暂停、工地停工，新房市场进入短暂停滞状态。随着疫情好转，前期积压的需求集中释放。自 2020 年第二季度以来，新房市场迅速恢复，但城市间分化愈加显著，部分城市仍然偏冷，有的城市却出现了 " 过热 " 情况。

长三角和珠三角城市仍然延续一直以来的市场热度，疫情后率先复苏。

2020 年，魔幻的深圳，新房交易量一举创下五年新高。据深圳市住建局数据，2020 年深圳新房共成交 45384 套，相比 2019 年成交套数增长 19.8%，创 2016 年以来新高。

网红城市杭州也经历了从直播卖房到土地大战，从 " 万人摇 "、调控 " 打补丁 " 到 " 最强开盘分流 " 的风格切换，但不变的是高品质楼盘依然中签率极低，一房难求。据克而瑞数据，2020 年杭州商品住宅全年成交 15.2 万套，环增 12%，一举打破杭州自 2017 年以来连年成交套数下滑的趋势。

而上海在 2020 年成了 " 最难上车的城市 " ——豪宅成交占据半壁江山。上海中原地产统计，截至 2020 年年末，单价 10 万 产品一共成交 5513 套，累计同比增加 81.8%。而 2020 年全年上海新建商品住宅成交面积同比增长仅为 23.1%。据易居研究院测算，2020 年上海新房供应量与往年持平，但成交量创近 4 年来新高，明显处于供不应求阶段。

从新房销售金额情况看，长三角城市苏州、芜湖、南通、扬州等城市表现良好，新房成交金额同比均达 20% 以上。诸葛找房监测的 60 个城市中，同比上涨最多的是厦门，达到 71.87%；东莞、佛山、广州等城市在粤港澳大湾区的政策利好下，成交金额同比分别上涨 56.72%、37.68%、24.12%，不过深圳 715 新政后，部分购房需求外溢至周边的东莞等城市，一定程度上也带动了这些城市楼市热度攀升。

与南部经济圈大相径庭的是，北方城市在寒潮之下难有反转。仅有西北部兰州成交金额同比增长 70.11%。北京由于受到疫情反复的影响，加之政策长期严控，量价齐跌。与此同时，哈尔滨、长春等东北城市也出现了上涨乏力的局面。整体来看，2020 年的新房市场呈现出一种 " 南热北冷 " 局面。

二手房与新房同欢腾 北上广深二手房交易频刷纪录

二手房交易与新房市场同享欢腾。

根据贝壳研究院统计测算，2020 年全国二手房交易金额达 7.3 万亿元，比上年增长 8.1%，创下 2015 年以来较高值。

据克而瑞数据，2020 年 12 月单月数据环比来看，杭州、深圳、厦门环比增长皆超 10%，其余城市也有不同幅度增长，全国 8 个重点城市中仅苏州环比回落。全年总成交量仅苏州、成都全年累计同比分别跌 40% 和 52%，其余 6 城年内均有不同程度涨幅，杭州较高，全年累计同比增长高达 64%。

尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。从贝壳研究院《二手房市场城市榜单》可见，一线城市北、上、广、深蝉联前四，新一线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模或价格优势跻身 TOP10。与 2019 年比，上海依旧居于榜首，成交金额突破万亿。杭州、成都凭借规模增长挤进前十，而苏州、重庆掉出榜单。

数据显示，北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达 72%，深圳、厦门分别以 69.7% 和 66.7% 的水平居于其后。

值得注意的是，2020 年重点城市二手房市场的修复力度普遍好于新房，二手房成交占比普遍提升，如北京及深圳提升约 6.5 个百分点，广州提升 5.5 个点，上海提升近 3 个百分点。其中，据我爱我家统计，2020 年北京全市二手住宅共网签 168839 套，同比 2019 年增长 16.4%。尽管受到疫情影响，2020 年北京二手住宅网签量仍然环比增长，创下 2017 年以来的四年新高。

二手房价格方面，深圳继续领跑全国。国家统计局数据显示，2020 年 8 月、9 月、10 月、11 月，深圳市新房市场的价格环比涨幅分别为 0.5%、0.4%、0.2% 和 0%。贝壳研究院数据显示，深圳二手房价自 2019 年 9 月超过北京成为内地排名前列后，2020 年继续以成交均价 68170 元 / 平方米保持排名前列。廊坊以 8.4% 的跌幅占据贝壳研究院监测城市首位，仍未走出 2017 年以来的下跌通道；山东省头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，房价下跌的以北方城市为主，占据 TOP10 中的 8 席，充分展现了全年二手房市场 " 南强北弱 " 的特征。

上海重回土地榜榜首 300 城土地出让金增长 16%

土地市场同步高歌。

2020 年，全国 300 城市土地出让金总额为 59827 亿元，同比增加 16%。住宅类用地出让金占比 78%，同比上升 6 个百分点，商办类及工业用地合计占比 21%。全国 40 个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共 22 个同比走高；上海以收金 2942 亿元、同比增加 48% 位居出让金榜单头名。

全国土地出让金 TOP20 城市总额为 28115 亿元，同比增加 14%，上榜门槛为 682.8 亿元。榜单前 14 席收金均破千亿元，一线城市均进入榜单，合计收金 8527 亿元，占榜单总额的 30%。二线城市上榜 14 席，占据榜单七成，为榜单主力。三四线城市中仅佛山、东莞跻身榜单前二十，此外佛山收金总额涨幅位居三四线城市榜首。

2020 年长三角及珠三角成为土地出让的特别主力。《2020 年全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10》中除一宗位于中西部以外，其余 9 宗宅地位于长三角和珠三角地区，其中珠三角城市占据 6 席，长三角独占 3 席，深圳更有 3 宗宅地入围榜单。

与 2019 年榜首地块收金不足 100 亿元相比，2020 年宅地总价榜单前七席收金均超百亿，尽管调控政策趋严，但热门区域的优质地块对于房企仍具有较大吸引力，同时 2020 年入榜地块平均溢价率达到 29%，接近 2019 年入榜地块的较高溢价率，杭州萧山奥体地块更以 50% 的溢价率居入榜地块之首。

值得注意的是，武汉以土地出让金 1840.0 亿元位列全国第六名，出让住宅和商服用地共计 156 宗，土地面积约 3200 万平方米。2020 年，武汉累计诞生超过 15 宗地价新纪录。

从各大房企表现来看，" 三道红线 " 令房企呈现出不同的特征，保利、万科、华润、招商等拥有国企、央企背景的房企拿地基本未受影响，表现相对积极。

诸葛找房报告显示，" 踩线 " 房企 2020 年下半年尤其是融资监管趋紧后，拿地节奏明显放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷纷在下半年减少拿地，其中恒大最为显著；而对于像绿地、融创等部分踩线严重的房企，在下半年拿地速度不减，未来或将面临严峻挑战。

碧恒万卖了 2.2 万亿 TOP3 门槛达 7000 亿

头部房企无惧 2020 年的各项挑战：TOP3 房企门槛值跃升至 7011 亿元，比 2019 年提升了 749 亿元；TOP10 房企门槛值达 2892 亿元，提升了 467 亿元，成为门槛值增长较大的两个阵营，竞争更加激烈。

2020 年，TOP10 房企全年合计销售 4.87 万亿元（全口径），其中碧桂园、恒大、万科分别实现销售 7888.1 亿元、7038 亿元和 7011 亿元，" 千亿军团 " 扩容至 41 家。

2020 年 TOP3 房企门槛值 7011 亿元、TOP10 房企门槛值 2892 亿元，分别较上年提升 749 亿元、467 亿元，为门槛值增长较大的两个阵营，竞争愈加激烈；TOP30 房企、TOP50 房企、TOP100 房企门槛值分别为 1306 亿元、860 亿元、333 亿元，与上年相比均有所增长。

百亿房企内部分化加剧，千亿规模具有明显的分水岭特征。3000 亿元以上、1000 亿 ~3000 亿元、500 亿 ~1000 亿元、300 亿 ~500 亿元、100 亿 ~300 亿元对应企业数量分别为 8 家、33 家、26 家、43 家和 56 家。其中，3000 亿元以上企业增长 1 家，1000 亿 ~3000 亿元阵营企业数量增长 6 家，而 500 亿 ~1000 亿元阵营数量则减少 5 家。

值得注意的是，百强房企的增长与往年不同，单家房企 " 高歌猛进 " 不再，取而代之的是集体 " 小步慢跑 "，各梯队房企业绩开始踩下刹车。从数据上看，2000 亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩增幅超过 40%，分别为 44% 和 43%，该阵营房企业绩增幅为 17%。长期来看，房企业绩减速的大趋势不会改变。

如果从典型房企放大到所有百亿房企，其趋势更值得探讨。" 百亿企业增速分布呈现倒 U 形，头部、尾部企业增速较低，腰部企业增速较高。" 中指研究院分析认为，"3000 亿元以上大型企业发展更加稳健，1000 亿 ~3000 亿元企业和 500 亿 ~1000 亿元企业继续追求规模扩张，销售增长率较快，企业通过拓展市场布局、抓住城市结构性机遇、加大合作力度等实现业绩快速增长；300 亿 ~500 亿元企业稍弱，但仍通过深耕重点城市，保持了业绩较快增长。"

房企融资更便宜了 1.2 万亿创下新高

自 2020 年 2 月起，全国房地产开发到位资金同比增速稳步提升。国家统计局数据显示，2020 年 1~11 月，房地产开发企业到位资金 171099 亿元，同比增长 6.6%，增速比 1~10 月提高 1.1 个百分点，其中由于受上半年流动性充裕等因素影响，6 月单月房企到位资金超 2 万亿元。

到位资金稳步走高，部分得益于 2020 年房企融资 " 小阳春 "。据中指研究院统计，2020 年 1 月海外债融资规模超 1200 亿元，3 月信用债发行规模超千亿元，均为全年较高值。

贝壳研究院数据显示，2020 年房企境内外债券融资累计约 12132 亿元人民币，规模创历史新高，累计同比增长 3%，但累计增幅较 2019 年同期收窄 10 个百分点。

2020 年房企融资环境融资特点鲜明。整体来看，2020 年境内融资通道基本通畅，境内强韧、境外低迷。

2020 年境内融资规模约 7613 亿元，同比增加 21.3%，境内债券规模占比 63%。而 2020 年境外债券规模折合人民币约 4519 亿元，同比减少 18.3%，同时境外规模占比约 37%，较 2019 年下降 10 个百分点，与 2018 年占比相近。

从融资成本看，中指研究院数据显示，2020 年房地产行业信用债融资成本为 4.51%，同比下降 0.83 个百分点；海外债融资成本为 8.32%，同比下降 0.52 个百分点，总体成本小幅下降。

但财务稳健的龙头房企与国企方显成本优势，千亿以上企业海外债券融资成本均值在 8% 以下，而同期的 300 亿 ~500 亿元、100 亿 ~300 亿元企业海外债融资成本均在 10% 以上。2020 年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在 3.6% 以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在 4.0% 以下，企业融资优势明显。

记者手记：2021 年开发商要做好打持久战准备

2020 年的房地产市场像是走过了漫长的十年。" 偏紧 " 的 2019 年末，市场人士都在说，" 这是过去 10 年里最差的一年，却是未来 10 年里较好的一年 "。而 2020 年初的疫情，更是让人感觉看不到未来。

但中国经济的强劲韧性，令复苏迅速得难以置信。数据层面以外，几乎与武汉 " 重启 " 同步，热点城市已经迎来了楼市小阳春，甚至多个城市有更为严厉的调控政策出台。长沙的楼市调控样本，更是让所有人看到了中央 " 房住不炒 " 的决心。

对开发商们来说，在自身资金和抗风险能力皆受考验的当下，更应保持谨慎和敬畏的心态，顺应市场走势，做好打持久战准备。

2021，我们一起期待。

每日经济新闻