重磅!银川市出台住宅小区管理服务“新政”!

物业服务质量高低，直接关乎千万居民生活幸福的指数。好的物业服务，不仅能给业主带来强烈的安全感、舒适感、便利感；而且还能将业主的社区生活打理得井井有条，这也充分说明物业在住宅小区中充当着十分重要的角色。

现在，随着人们对居住环境要求越来越高，好的物业服务，更是后期房产保值增值的一大因素。

关于物业服务，近日《银川市住宅小区管理服务能力提升三年行动实施方案》（以下简称《实施方案》）正式印发，旨在提升社区精细化治理、精准化服务水平，推动公共管理职能向小区延伸。有序推进住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，形成优胜劣汰、健康有序的物业服务市场环境，切实解决社区治理中存在的突出矛盾，打通基层社会治理“最后一公里”，不断提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

精准施策提升群众生活品质

小区居民对物业服务不满意，物业服务企业对交费效率有怨言，究其原因主要是双方在质价相符上没有达成共识，“一笔糊涂账”形成了太多的信息不对等。《实施方案》明确提出，规范物业服务“九不准”，持续开展“加大物业服务收费信息公开力度让群众明明白白消费”活动，规范物业服务企业经营行为，规范物业服务合同（前期物业服务合同）签订文本，规范物业服务合同（前期物业服务合同）备案。物业服务企业做到“六个公开”，即服务合同公开、服务内容公开、服务电话公开、服务方式公开、收费标准公开、公共收益公开。

此外，《实施方案》加大了对物业行业违法违规行为查处力度，对物业服务企业将一个物业管理区域内的全部服务业务一并委托给他人；参与阻挠业委会选举、行使职权或换届工作；擅自占用、挖掘住宅小区内道路、场地，损害业主共同利益；擅自提高收费标准、扩大收费范围；擅自挪用住宅专项维修资金；违规进行物业承接查验，前期物业服务违规招投标，加大对物业企业之间恶意竞争、围标串标等违法违规行为的进行打击。

小区里的事虽小，但件件都是关系群众生活的大事。银川市住建局相关负责人表示，此次出台《实施方案》就是要将小区里的事彻底理清，加强党对物业管理工作的全面领导，扎实推动党的工作贯穿基层治理、引领物业服务和业主自治管理，在街道、社区党组织统一领导下，加强党的工作全覆盖，构建“红色物业”。

目前，银川市在西北五省区率先推广物业管理电子投票系统，研发推出了物业管理电子投票功能，有效减轻各街道、社区在居务管理征求意见过程中投票难、表决难的问题。推动社区“两委”成员和业委会、物业企业党员负责人“双向进入、交叉任职”，以服务群众为重点，建立党建引领下的社区多方联动的协调运行机制，推动物业管理融入基层社会治理体系。枫林湾、五里水乡2个小区被住建部、中央文明办评为全国“加强物业管理共建美好家园”示范小区荣誉称号，天成小区获得住建部“城市居住社区建设补短板行动”优秀案例。

打通社区治理“最后一公里”

过去，由于居民意见难收集，相关负责单位责权不清，形成了“最后一公里”权力真空，导致小区治理难度大。《实施方案》对症下药明确权责，在全市物业服务区域开展保安服务行为清理整治，规范保安服务市场秩序。物业服务企业从事保安服务必须向市级公安机关进行备案，加强保安员日常管理，规范物业保安管理制度，加强物业保安的培训管理，要求持证上岗。及时查处住宅小区内私搭乱建，毁绿占绿，违规收费，违规经营，不按要求分类垃圾和乱倒垃圾，违反规定饲养动物，电动自行车违规停放充电和“上楼入户”，占用和堵塞疏散通道、安全出口和消防车道，违规存放易燃易爆危险品等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

只要公权力存在，就必须有制约和监督。小区业主委员会代业主大会行使公权力，就同样需要受到约束。《实施方案》明确，要坚持党建引领社区治理，强化街道、社区基层党组织对业主委员会工作的指导，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。建立街道（乡镇）、社区（村）党组织领导下的业主委员会选举、纠错和退出机制。对业主委员会选举过程中存在伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书等情况的；存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的；任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的；未按规定公布工作经费使用情况的等违法违规行为依法撤销、依法查处。

坚持党建引领基层治理

基层治理难度大，在于众口难调，意见难以统一，需要征求意见时找不到牵头人。群众的事谁来牵头？《实施方案》明确了党建引领的重要性，街道（乡镇）全面履行属地管理责任，加大对物业管理电子投票功能应用，强化物业服务质量星级化评定结果应用。指导业主成立业主大会，调处调解业主、业委会、物业企业等在物业管理活动中的矛盾纠纷，对物业日常管理工作进行指导、监督，负责辖区物业服务企业、业委会的相关考核和星级化评定等工作。同时，依法组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会；指导、监督业主大会、业主委员会依法履职是否到位；对未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，村（居）民委员会代行业主委员会职责监督物业服务企业履约是否到位，是否通过法定程序召开业主大会组织业主决定共同决定事项。

强化街道对业主委员会组建工作的主体责任，做到成立业主大会、选举产生业主委员会的全过程监管，并及时纠正对工作中出现的程序漏洞。针对不具备成立业主大会条件的小区；或具备成立业主大会条件但确有困难未成立的小区；以及业主大会成立后未能选举产生业主委员会的小区，开展物业管理委员会试点工作，2023年底完成9个物业管理委员会试点（兴庆区2个、金凤区2个、西夏区2个、灵武市1个、永宁县1个、贺兰县1个）。物业管理委员会作为村（居）民委员会内设临时机构，主要负责组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

与此同时，银川市还配套制定了《公共管理职责延伸“社区最后一公里”政策指引》，明确住宅小区内违规饲养宠物、违反消防安全、违反公共安全、环境噪声污染防治监管等25个方面90个事项的各职能部门公共管理职责延伸“社区“最后一公里””的职责边界和设定依据等内容。要求各县（市）区以此为政策指引，形成“谁监管、谁负责”“谁执法、谁处罚”的协调联动机制，充分发挥“街道吹哨、部门报到”在基层社会治理中的作用，强化部门督查、考核，压实各方主体责任。实现住宅小区联合执法常态化、管理服务标准化、居民自治规范化，以“小事不出社区”为标准不断激发基层的内生驱动力。