房企复工观察·综述|部分房企复工见成效,10余城优化预售资金监管助力

每日经济新闻

2022-05-12 18:56:40

◎真正帮助房企走出困境的焦点在于，一是区分项目风险与企业集团风险，金融机构不能抽贷断贷；二是纾困重点在于出险房企的项目，央行和银保监会鼓励优质房企发行并购债，并购贷款融资，收并购出险房企的优质项目。

每经记者 包晶晶 成都 每经编辑 魏文艺

2021年下半年以来，受行业整体下行叠加疫情等因素影响，多家房企出现流动性危机，多地亦出现楼盘项目停工现象。但自春节以来，各地停工楼盘项目就开始陆续复工。

为纾困房企，监管部门近期频频出手。4月18日，央行、外汇局出台23条支持经济金融举措，针对房地产提到“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务”；4月25日，央行召集国有银行、股份制银行及资产管理公司机构召开专题会议，商讨纾困问题房企，并确定了首批12家纾困房企名单。

值得注意的是，近期各地为房地产复工复产也陆续出台相关扶持政策。如徐州近日召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会议，提出降低土拍保证金等18条具体措施；此外，目前已有10余个城市相继调整商品房预售资金监管办法，帮助有困难的房企复工复产。

与此同时，部分房企也通过转让项目或股权、与第三方合作等多种方式，努力实现复工复产及保交楼。如目前恒大集团已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中；花样年应复工的49个项目标段中有39个已复工，整体复工率达八成；截至3月24日，世茂在全国范围已有超120个项目全面复工；截至3月下旬，奥园地产全国正式复工复产逾130个项目。

来源：恒大集团官微

房产积极复工“保交楼”

在业界看来，自去年以来发生的多地多楼盘项目停工现象，从根源上来看是房企长期以来形成的高周转、高杠杆发展模式在新形势下难以为继，叠加疫情等因素影响所致。

当然，各地楼盘停工大致可分为两种情况，一种是受疫情防控影响，如吉林、上海等地；另一种是行业下行之下部分房企资金链出现问题所致。

而自去年以来，多家发生债务危机甚至爆雷的房企中不乏恒大、佳兆业、花样年、蓝光发展等头部房企，这些房企开发的楼盘项目遍布全国重点城点，因此停工现象也涉及众多城市。

事实上，今年以来房地产行业仍在持续下行。国家统计局数据显示，今年1-3月份全国住宅新开工面积下降20.3%、住宅销售额下降25.6%。

同时，今年以来房企推盘意愿明显下降。据中指研究院统计，今年1-4月，全国重点50城商品住宅月均供应规模1461万平方米，同比下降超四成，与2019-2021年同期均值相比下降37.3%。特别是4月的新批上市面积1688万平方米，在去年同期高基数的情况下同比降幅超五成。

在今年以来中央及各部委频繁表态维稳房地产市场的同时，地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，尤其是4月至今各地出台政策的节奏明显加快，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，部分一二线城市亦加入政策优化调整行列。

“面对当前疫情多点散发带来的不确定性及购房者置业信心不足，过去在市场热度较高时出台的调控政策已不适合当前的市场环境，这部分不合理的房地产政策应及时退出，需求端限购、限贷、限售等方面政策应加大优化调整力度，平稳市场情绪。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静5月10日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，各在在企业端应加大房企纾困力度，改善融资环境，同时继续优化预售资金监管，为企业释放更多资金流动性，缓解企业资金压力，从而稳定市场预期。

从今年春节以来，多家出险房企就开始积极开展复工复产，且取得了不错的成效。

5月5日，恒大召开集团月度工作会议，许家印表示，恒大从大年初六就启动了复工复产工作，集团上下齐心协力，目前已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中。4月份实现销售30.9亿元，坚决完成5月份10万套的交楼目标。

“花样年投资者关系”微信公号也于5月5日显示，4月潜在战投粤民投另类入场，协助花样年落实债务重组方案，保障了多个难点项目的复工和交付。目前，花样年应复工的49个项目标段中，有39个已复工，整体复工率达八成，剩余标段目前已有明确复工计划和相应复工措施，预计将在6月30日之前全部复工。

此外，截至3月24日，世茂在全国范围已有超120个项目全面复工；截至3月下旬，奥园地产全国正式复工复产逾130个项目。

不过，在陈文静看来，“今年以来，房地产市场整体低温运行，多数城市市场持续调整，企业开工动力明显不足，房地产开发投资额累计同比增速持续放缓。4月底，中央政治局会议定调楼市，‘支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展’，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。”

十余城调整预售资金监管办法

5月10日，山西省住房和城乡建设厅发布《山西省商品房预售资金监管办法》，明确施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%等相关规定。

来源：山西省住房和城乡建设厅官网

据中指研究院统计，今年以来，包括南京、烟台、南平、佛山、常德等在内的十余城相继调整预售资金监管办法。

从调整细节上看，各城市分别从加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，同时降低房企重点监管资金沉淀压力。

其中南京、徐州等城市试点商品房预售监管资金使用银行保函方式，南京企业凭银行出具保函可等额替换监管账户的监管资金，但要求房企申请前的两年内无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚，无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。

而常德则适当放宽预售资金解控比例，在开发企业信用等级良好、开发项目销售资金全额归集、申请资金保证用于项目建设的前提下，开发企业申请使用商品房预售资金额度可在原规定基础上提高5个百分点。岳阳规定房企可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金，存量项目资本金可提前一个节点申请解控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进5月11日通过微信向《每日经济新闻》记者分析认为，“商品房预售监管资金政策整体仍然趋严，当然也有灵活性和变通性，即上下浮动5%的规定，一些优质的房企能够在政策下更好地实现资金回笼。以山西为例，基于当前房地产市场的情况，实际上降低5%的概率会更大，多少能够起到保护和鼓励房企的作用。”

尽管多地的商品房预售监管资金有不同程度的放松，但这些松动能否对房企“保交楼”有实质性推进？

“经测算，项目的预售资金监管一般占总的预售金的比例30%-40%，如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10%左右，有助于缓解房企资金紧张的局面，但是缓解的程度有限。”

中指研究院企业事业部研究负责人刘水通过微信记者表示，真正帮助房企走出困境的焦点在于，一是区分项目风险与企业集团风险，金融机构不能抽贷断贷；二是纾困重点在于出险房企的项目，央行和银保监会鼓励优质房企发行并购债，并购贷款融资，收并购出险房企的优质项目。

对于本轮纾困利好的窗口期，刘水认为：“本轮纾困的重点一是在销售方面，当前中央支持刚性和改善性需求，鼓励因城施策，调整房地产政策，企业应抓住这个政策放松的窗口期，加大销售回款；二是借助于当前政府鼓励收并购融资，积极发债；三是理性拿地，对于优质的地块可以获取，但需要控制拿地节奏，科学测算，确保合理利润空间。”