楼市限价:老政策 新逻辑

来源：证券时报

新一轮限价政策吸取了之前的教训，要求地价和房价联动，这其实是要求土地管理部门和调控管理部门的目标要一致。

近期，各地楼市密集调控，限价政策重启。相对2016-2019年那一轮限价，新的限价政策还升级了，不仅深圳、成都等热点城市再次启动限价，徐州、湖州、义乌等三、四线城市也开始限价。另外，新的限价政策要求，地价和房价联动限制、新房和二手房价联动限制。因为，地价不限制的话，单纯限制房价会导致公建减配，部分开发项目甚至会粗制滥造，引发后续业主维权；单纯限制新房价格，但二手房不限价，会导致一二手房价格倒挂，倒逼新房涨价。

当“一城一策”取代自上而下的调控布局时，地方政府主动调控、前瞻性调控的动力减弱。所以，面对房价再次明显上涨的形势，调控压力增大，限价可能是多方可以接受的结果：对上面有了交代，毕竟“稳定房价”是长效机制的目标；对下能迎合民意，毕竟限价能减缓买房人的焦虑情绪；对地方而言，限价还能保持楼市的热度，因为限价持续刺激买房的欲望。

业内一直在批评限价政策。但是，当我们越来越强调住房的公共属性和民生属性，限价政策也就变得合理了。特别是，当下各地都在打造民生幸福城市，抢人口、抢人才，都在积极打造“双循环”发展的新格局，促内需、扩消费。花钱的地方越来越多，而地方财政收入增速却降到了低位。既限制价格，又要保持一定的楼市热度，这就是不得已而为之的选择了。

上一轮限价发生在2016-2019年。当时的做法比较简单，要求热点城市的房价保持在2016年10月份的水平。但是，由于前后出让的地价明显上涨，加上楼市调控严格后，正规融资渠道收紧甚至关闸，房企融资转向影子银行，融资成本也很高，前端限制房价的结果，就是开发商将“快周转”做到优质，硬生生将房地产开发变成了流水线作业，粗制滥造、精装修减配在行业大面积出现。甚至，劣币驱逐良币，一些龙头开发商，也不得不放弃产品精雕细琢。

如果精装修减配，甚至粗制滥造等也包不住成本的，就演变为大规模的数据造假，包括“双合同”、延后网签。当限价创造的购房红利太大时，甚至会出现“茶水费”、倒卖房号等。到了2019年，新房市场前端的成本越来越高，市场乱象越来越频繁，后端限价越来越难以持续，再加上楼市调控压力降低，内外经济大环境变化(比如中美贸易战、环保攻坚和清理P2P等等)，经济下行压力加大，特别是2020年疫情发生，从2019年底限价政策就开始退出了。

新一轮限价政策吸取了之前的教训，各地调控都要求地价和房价联动，这其实是要求土地管理部门和调控管理部门的目标要一致。过去，这两个部门在调控上的目标是不一致的。

这一轮限价，如果真能将源头上的地价控制住，限价效果要比上一轮要好。当然，前提是割舍掉对土地财政的短期依赖。近期，各地发布集中出让土地的公告，每年3-4批的土地集中出让，有助于降低土地溢价率和地方饥渴式供地。另外，“三道红线”也开始渐进落地，开发商饥渴式融资的冲动也有望得到控制。土地和资金成本降下来了，房价压力就小很多。

不过，限价政策要得力，还得控制二手住房的价格。目前看，除了深圳以外，其他城市对二手房价格的控制力度是非常弱的，甚至连二手住房的价格信息都不掌握。当出现明显的一二手房价格倒挂时，新房限价就会导致“打新热潮”，这反而会刺激楼市向不断上的热度。住房的公共属性突出，限价是合理的，即便国外也对公共产品限价，比如德国将随意涨房价视为违法。

但限价是个系统工程，要统筹规划好，哪些该限(比如普通住房)、哪些不该限(比如高档住房)；也要遵从市场规律，与市场价格挂钩，考虑开发商的合理利润，考虑历史遗留问题，不能一刀切。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)