银川购房者从“无奈”到“抹泪”,究竟是谁在故弄玄虚?

焦点楼市焦小点 2018-12-07 08:38:54
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公摊一向是开发商和购房者之间的一个“心结”,也是地产界比较“敏感”的话题,一般提到这个问题,大部分购房者可能会“诈尸”一般的滔滔不绝,能说他个三天三夜。 事实上,公摊问题亦是全国问题,银川也不例外,问题积弊已久,而且近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例,赚取纯利,已经成为房地产行业秘而不

公摊一向是开发商和购房者之间的一个“心结”,也是地产界比较“敏感”的话题,一般提到这个问题,大部分购房者可能会“诈尸”一般的滔滔不绝,能说他个三天三夜。

事实上,公摊问题亦是全国问题,银川也不例外,问题积弊已久,而且近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例,赚取纯利,已经成为房地产行业秘而不宣的涨价手段

那么,住房公摊面积究竟合理吗?这里面开发商究竟藏有多少猫腻?提到这些问题就跟业主“维权路”一般悲伤逆流成河,业主说多了像“怨妇”,说少了又像“乡愿”,既真实客观存在,却又显的无能为力。

既然提到公摊,首先先来了解下公摊的概念:公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积,”据新华社发声,全世界只有中国有公摊面积!

据了解,对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。目前中国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。

新华社曾发表评论《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,文中提到:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?

于是“公摊”这个词在2018年又火了,很多人说既然网红城市成都关于公摊问题维权事件成功了,那么银川关于公摊的问题究竟该怎么解决,是不是也能得到一个明确的说法?

依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

那么公摊面积有什么猫腻?因为实测报告虽然能够比较清晰的反应建筑面积、套内面积、公摊面积,但开发商想要实现利润最大,可以轻而易举的调高,而购房者就是其中的“背锅侠”。

身边很多朋友反映:在银川买房子,等到交房的时候都被不同的开发商“坑”过,开发商会以公摊有误,实际面积比原来的大出几平米为理,开出一张票据,必须立即补交费用,否则无法收房。这也可以说是“霸王条款”,此时,作为弱势的购房者,虽一肚子苦水和不满,也只能打掉牙往肚子里咽,接受所谓的“事实”。

一般来说,北方城市的公摊面积大于南方城市,而作为西北城市的银川来讲,公摊面积也不亚于一二线城市,由于城市土地面积随着新建住宅增多而减少,土地成本价越来越高,开发商更乐意在有限的地块上建筑高层,来获得利益最大化。

众所周知,电梯越多就会存在更大的公摊面积。再者同一栋楼,两梯两户的公摊就比一梯两户的公摊要大一些,房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的,其公摊面积是不一样的;公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。

银川一些开发商为了吸引购房者,甚至打出了“零公摊”的广告语,实质上零公摊只是一个噱头,零公摊并不意味公摊面积为零,而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高,还有地下空间,在后续使用中,会出现部分问题。

纵观整个银川城市来看,高层和小高层逐渐成为楼市上主打的住宅类型,也是所有物业类型里面性价比最高的,那么每个购房者都自然绕不过去“公摊”这个坎,只要有购房需求,这个问题总会和你有着剪不断理还乱关系。但只要稍有常识就知道,所有公摊加在一起必然大于实际公摊,这已经成为一个常态化,业主不接受也得接受的一个事实。

现在银川的新建住宅一般公摊面积都在20%左右,有的公摊甚至能达到25%—30%,很多购房者面对日渐上涨的公摊面积,既无语又无奈,既然有买房子的需要,又能奈开发商几何?

但是有些城市,比如重庆,2002年重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中明确规定“以套内建筑面积作为计价依据”,取消了公摊。还有广州,2007年以后广州实行按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法。

“公摊”的模糊概念,实在是对市场经济原则中“明码标价”这一基础常识的悖离。将“公摊”这一模糊不清的概念梳理清楚,让使用面积成为交易依据,挤压开发商的操作空间,就是在更大程度上复原、彰显房子的居住属性。

那么,面对日趋上涨的房价,公摊界定的矛盾逐渐凸显,“公摊维权”已经在成都、长沙等地爆发,维权已经从局部开始了蔓延,而银川购房者所面对的“公摊”问题又该何去何从?

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