高烧的学区房能否降温?

　新闻来源：新金融

近两年来，在房地产市场中，关于学区房的话题随着其价格逐渐升温。为了一句“不让孩子输在起跑线上”，甚至有家长掏空积蓄只为了买一间住不了人的“过道房”“车库房”。近年来，各地陆续出台整治措施，而学区房的概念依然高烧不退。　　

抢购“老破小”

自从今年春节之后，小刘就为了一件事——买房奔波。

小刘的儿子今年适龄入学，自2020年下半年以来，小刘就一直辗转于斑驳的小洋楼之间，希望能从众多“老破小”中淘出一个重点学片的名额。

今年年初，小刘甚至在没看过房子的情况下，就拍板订下了一套拆间学区房，不成想，却在春节前发现没有学籍而不得不重新看房。

小刘向新金融记者介绍：“春节前，17平米的拆间大概210多万元，春节后，同一个学片的拆间，12平米就要240万元。曾经有一套7平米的平房要价188万元，我还打算考虑考虑的时候，第二天就卖出去了。”

根据我国《义务教育法》第十一条规定：凡年满6周岁的儿童，其父母或者其他法定监护人应当送其入学接受并完成义务教育。目前各地学校大多执行的是截至当年8月31日年满6周岁的儿童可以报名。据了解，正常情况下，每年4月至6月，各地学校就要陆续开展招生工作，这也就意味着春节过后的一到两个月将成为入手学区房的最后期限。

“去年看都行，今年看全涨。”一名二手房房产经理向新金融记者介绍，面积小、总价低的拆间号称“上学利器”，今年春节过后，各个重点小学的学区房全面升温，相似户型的拆间上涨10万元起步，面积越小单价涨得越快。“现在在售的、有学籍的学区房很有限，基本上卖一套少一套，对于家长来说，为了给孩子抓住一个重点学校的入学名额只能选择多花这十几万。而且按照这个趋势来看，学区房还是会涨的。”

新政落地

学区房是否真的只涨不跌？突如其来的教育改革给满怀信心的二手房中介泼了一盆冷水。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%—65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。

简单来说就是，后续上海高中招生中，会拿出更多的名额给予各区和各类初中，而不是自主招生。这样一来，各个初中就可以获得更均衡的高中录取机会。这会使得家长理性择校、理性置业。

报告指出，此次政策提出，是基于教育改革的目标和精神，侧面也反映了2020年上海学区房市场的风险和问题。

根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块（包括前滩）为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格下跌，则容易产生各类风险。

学区房降温？

教改政策出台之后，上海学区房已呈现降温的趋势。对于上海知名的“老破小”学区房梅园，根据贝壳行情数据，3月12日—18日，梅园片区的挂牌均价约为12万元/平方米，而成交价仅有9万元/平方米，较上周环比下降28.8%。

事实上，除了上海教改之外，今年以来，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都相继出台了各类政策给过热的学区房降温，包括：2月6日，合肥市教育局会同相关部门研究相关意见，有望出台学区内住宅房入学年限政策；3月初，针对部分中介借机炒作二手学区房价格等问题，金华市建设局房地产市场监管处相关负责人表示，将联合相关部门迅速开展房地产市场专项整治，对涉嫌投机炒作、散布虚假信息、恶意哄抬房价等不法行为予以严肃查处；3月16日，西安住建局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，政策规定不得以学区、学位为名，煽动出卖方抬高房屋挂牌价格等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，教改工作将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业很关键。