把老旧小区改造做到居民心坎上

北京市住建委副主任冯可梁（右）与东城区昭亨社区居民辛胜景对谈。新京报记者 陈婉婷 摄         

今年北京市政府工作报告提出，大力实施城市更新行动。多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改造。

据北京市住建委统计，去年全年，北京改造小区新开工220个项目261个小区，改造面积约1038万平方米，涉及17万户居民；完工61个项目72个小区，面积约214万平方米，惠及3.5万户居民。

老旧小区改造怎么改、听谁的；居民意见不统一怎么办；有更多需求能满足吗？居民心里有不少疑问。近日，北京市住建委副主任冯可梁和东城区昭亨社区居民辛胜景聊了聊老旧小区改造的那些事儿。

“自选类改造，怎么改听居民的”

辛胜景在位于天坛南边的昭亨社区住了20多年。最近，这个已经建成50多年的小区，正在迎来“新生”。去年底，昭亨社区正式启动改造。

“以前我们小区很多楼外挂着各种飞线，有人私拉电线给电动车充电，楼道里各家各户门口的电线也都很乱，既不美观也不安全。改造中，这些电线都给收拾好了，楼道也都粉刷了一遍，看起来干净多了。”辛胜景觉得很惊喜。

近年来，北京老旧小区改造力度越来越大。“我们现在主要针对2000年底以前建成的小区进行改造。这些小区建设标准比较低，比如不节能、不抗震，管线、防水等基础设施严重老化，社区服务等配套设施不完善；未实施专业化物业管理，居民改造的意愿也比较强烈。”冯可梁说。

辛胜景从冯可梁口中，了解到了老旧小区改造的前因后果。

冯可梁告诉她，老旧小区改造的主体是居民，从2017年开始，北京所有的改造项目都是通过居民申请来确定的。

冯可梁介绍，具体实施过程中，老旧小区改造由小区居委会、业委会或物管会在征求居民意愿基础上，向所在街道或乡镇提出申请。之后，街道或乡镇将提出改造申请的小区报区住建委或房管局，各区根据财政承受能力评估后，分批向市有关部门申报，列入计划后由各区组织实施。

冯可梁特别解释说，北京老旧小改造的内容是“菜单”式的。“针对自选类改造，改什么、怎么改，听居民的。”

据介绍，改造分为楼本体、小区公共区域和小区治理三大类，每类又按照基础类和自选类细分，共有30多项。基础类改造包括抗震加固、节能改造、完善无障碍设施、绿化道路修补等，这些是必须改造整治的内容。自选类改造包括加装电梯、补建停车设施、补建养老和社区综合服务设施等，是在基础类改造的基础上，由居民自己选择。

“克服20天生活不便，至少20年不被困扰”

辛胜景觉得，老旧小区的居民对改造肯定是同意和欢迎的。“我们小区重新粉刷了墙面和楼道，拆除了违建，腾出了公共空间，排除了‘飞线’‘蜘蛛网’等安全隐患，大家看着都舒服很多。”

她也坦言，对于小区引入物业管理后要交物业费，的确有部分居民有意见。“主要还是因为小区以前没有物业，大家都不用交钱。但我觉得物业来了以后，还是能办实事的，比如灯泡坏了能帮忙修理，小区出入口也有保安值守了。”

对此，冯可梁向辛胜景解释，在老旧小区改造征求居民意愿时，既包括居民是否愿意进行改造整治，也包括居民是否承担改造义务。

“老旧小区改造的主体是居民，受益较大的也是居民。居民的义务不单单是交物业费，还包括配合改造整治和补建续筹住宅专项维修资金等。”

在1月25日晚北京政务服务局主办的“市民对话一把手”访谈节目中，北京市住建委党组书记、主任王飞也对此进行了解释。

“我们每个人都给自己交了养老金，我们的房子住了这么多年，也需要给它交养老金。居民承担物业费是实现物业管理的前提，住宅专项维修资金就是房子的养老钱，只有健全物业管理、补建续筹住宅专项维修资金，才能保障改造成果维持得住。”王飞解释说，在老旧小区改造的过程中，涉及提升类的改造需求，都需要政府、企业、居民共同承担改造资金。“只有大家一起使劲，才能把老旧小区改造工作做细致做扎实。”

冯可梁表示，居民应该理解并配合改造。“例如，有些老旧小区要进行上下水改造，需要居民在改造期间克服二三十天的生活不便，但是改造完成后，至少20年不会再受上下水不通的困扰。”

“如果小区里能有一个菜店，就更好了”

辛胜景居住的昭亨社区，改造已经初见成效。“有一栋简易楼拆了，腾出一大片空地。邻居们也在讨论说，以后这片地要是能改成一个小花园，增加一些健身设施就更好了，我们也有个遛弯休息的地儿。”辛胜景说。

“北京很多老旧小区内部空间狭小，有的还有不少违建，增加绿地和公共休闲空间确实是个难题，主要的路径就是要靠拆除违建和合理的规划设计。”冯可梁觉得，小区简易楼拆除后获得的公共空间，应该好好利用起来，但具体的使用方向，要在符合规划的基础上，由业主共同来决定。

她告诉辛胜景，如果既符合规划，绝大多数业主又都同意，用作绿化和公共休闲空间是可以的。但维护费用需要由居民来共同承担，按照谁受益谁付费原则，具体可能要体现在物业费中。

启动改造后，辛胜景和邻居还希望，小区内能增设一个便民超市或者菜店。

“以前我们都去附近的菜市场买菜，菜市场拆除之后，大家买菜就比较麻烦了。对有些腿脚不方便的老年人来说，要走远路出去买菜，确实比较困难。”据她介绍，现在社区帮忙协调了每周两次的流动蔬菜车前来提供服务。

冯可梁把这个问题记了下来。

“菜店、超市这种生活便民设施其实也是老旧小区改造的一项重要内容。”她解释说，现在也有一些企业愿意投资参与这类设施的改造、建设，因为这些设施经营好都可以有一定的收益，企业可以通过后期运营收回投资。

冯可梁表示，运用市场化改造机制，来进一步完善提升老旧小区建设短板，比如养老、托育、助残等等，也是北京老旧小区改造要持续推进的一种改造模式。

“我们接下来也会继续完善老旧小区改造相关政策和工作机制，加强对各区街道（乡镇）开展老旧小区综合整治工作的培训，把老旧小区改造工作做到居民的心坎上。”冯可梁说。

新京报记者 吴娇颖