国家三部门首次系统管控经营贷专家:让借款买房套取资金无空可钻

来源：红星新闻

不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款；对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数；银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核……

今日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

相关专家在接受红星资本局采访时表示，这是国家三部门首次系统对经营贷进行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。专家们分析认为，此次从资质核查、抵押物、需求审核等多角度规定方向，对抑制经营向贷款流入房地产市场有重大意义，对楼市的健康稳定发展有积极意义。专家们认为，此次较大的亮点就是通过“买房——抵押——融资——再买房”的炒房模式行不通了。

亮点1：

大力审查空壳公司

杜绝骗贷违规投资房地产 

“此次政策明确了一个概念，即‘空壳公司’”。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉红星资本局，这是首次明确无实际经营的小微企业名称。

政策指出，行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。“从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。”严跃进指出，从此次出台的政策来看，类似空壳公司后续将面临较大力度的审查，从而杜绝这些骗贷违规投资房地产等行为。

亮点2：

加强抵押物管理

打击借款买房套取资金炒房

“此次政策明确，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于一年的，审慎确定贷款抵押成数。”严跃进向红星资本局指出，从这里可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即：先借款买房后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式，“当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击‘买房——抵押——融资——再买房’的炒房模式。”

另外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星资本局，过去房地产价格明显上涨，银行对贷款偿还排名前列还款来源（即：企业生产经营收入）的重视程度下降了，转而依赖房地产的抵押物，这是对贷款三查制度的违背。

“针对资金违规流入房地产市场的新问题新情况，监管部门对贷款授信审查流程、原有的贷款三查体系，做了新的要求和更新完善。”在李宇嘉看来，这意味着持有时间低于一年的，要严格按照贷款并评估价值确定贷款成数，“实践操作中，住宅只能贷到评估值的七成，商业物业只能贷到评估值的五成，这将避免高评高货。”李宇嘉说。

亮点3：

穿透式实质性审查

谢绝企业作假骗贷

此次政策明确，银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审查。

“这里提及了‘实质性审查’的内容，实际上也说明过去部分审核工作是被架空的。”严跃进称，尤其是过去商业银行过多强调抵押的工作，对于一些抵押充足的贷款，没有去做实质性审查，自然造成了很多资金违规使用的情况。“通过此次政策，银行后续严查贷款需求将成为一项基本工作。”

另外，李宇嘉认为，以往一些企业贷款，会通过资金的多次转手，包括伪造一些交易的背景和交易对手，其资金周转的环节比较多，“这次强调穿透式、线上线下结合的审查，就需要银行业金融机构对每个环节的全流程进行资金监控，包括资金的流向、交易的对手等等进行全方位审查。如果是通过互联网发放贷款的，也要按照互联网发放贷款的规则来做，将对其经营流水和企业的经营状况进行匹配，从而谢绝其作假骗贷嫌疑。”

亮点4：

住建金融联手

资金中介要建黑白名单

“目前，资金中介和房产中介两者在客户套取经营贷的过程中，发挥了很大的作用，但监管却相当滞后。”李宇嘉告诉红星资本局，目前，资金中介很少受到监管，而房产中介参与金融业务也基本没有受到监管。

“这次政策提出，银行业要建立资金中介的黑白名单制度，加大审查和诚信监管。同时，要求住建部门对房产中介参与抵押金融业务要建立相应的规范标准。”在李宇嘉看来，这次将两个部门的监管合作，排名前列次真正建立起来了。