龙湖智创生活宣布赴港上市,物业“巨无霸”之争即将上演?

2022年新年伊始，龙湖向资本市场抛出了一个重磅消息——分拆“物管+商管”业务赴港上市。

1月7日晚间，就在宣布分拆物业板块上市的同时，龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）向港交所正式递交了招股书。同日，龙湖集团官网也宣布启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。

这一系列动作有序且迅捷，拉开了物业巨头上市的“开年大戏”，物业资本市场也将再次诞生新的市值“巨无霸”，引发物业行业格局的新变化。

1月7日晚间，龙湖智创生活向港交所递交招股书，正式冲刺上市。图片来源/IC photo

在管面积2.5亿平方米，上市前“跑马圈地”

根据招股书显示，全新品牌“龙湖智创生活”，汇聚了龙湖集团智慧服务、商业运营两个航道的核心能力，是提供物业管理及商业运营服务的“智慧生活”及“空间服务”品牌。

龙湖智创生活的业务不仅仅在住宅物业管理，而是同时布局了“三个赛道”，即“住宅+商管+办公”。招股书中这样表述：“为居住空间提供的物业管理服务，为商业空间提供的商业运营管理和服务，以及为产业办公等广大城市空间提供的管理与服务”。

从管理规模和结构来看，根据招股书披露，截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米；截至2021年9月30日，来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较2019年末的38.2%提升21.6个百分点。在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积580万平方米。

2022年开年，龙湖选择在此时分拆物业板块上市看点十足。作为龙头房企中物业板块尚未上市的两家巨头房企，万科和龙湖物业上市动作历来受到资本市场的关注。此前，这两家龙头房企都曾对外表示“物业暂时没有上市计划”。

不过， 2021年11月，万物云宣布启动上市计划，龙湖亦被传出有上市动作。2022年开年，龙湖后来居上，抢先万物云一步，不仅对外宣布分拆计划且同步提交招股书，“动作之快”令市场惊讶。

在这一系列快速操作的背后，龙湖其实早有预谋和准备。在刚刚过去的2021年，龙湖在物业板块并购动作接连不断，先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等，如今看来，也是在为上市“跑马圈地”。

这些收购动作不仅仅帮助龙湖智创生活提高了在管面积，而且为其发力“三大赛道“提前布局，弥补了写字楼、产业园、公建等业态的物业布局。

龙湖智创生活合约面积及在管面积变化情况

图片来源：龙湖智创生活招股书截图。

对于龙湖智创生活选择在此时上市，中指研究院点评称，2021年下半年开始，低迷的行情对物业服务企业投身资本市场增加了不少不确定性，龙湖智创生活选择此时递交招股书，说明其对未来港股市场充满信心。如以2021年上市进程较快的越秀服务自提交招股书到正式通过聆讯103天推算，龙湖智创生活3个月后也将登陆港股。行业巨头的加入不仅扩大了整个物业板块的整体规模，也大大提振了行业发展的信心。

“物管+商管”，龙湖智创生活发力点何在？

对于即将加入上市物企竞争格局的龙湖智创生活来说，它所面临的不仅是“巨无霸”之间的明争，而且还有“细分赛道”之间的暗战。

从目前的在管面积来讲，龙湖智创生活的排名位于前十名之内。根据克而瑞物管较新发布的榜单，截至2021年12月31日，中国物业服务企业在管规模排行榜中，碧桂园服务、万物云、保利物业位于前三，其对应的在管规模为8.24亿、7亿、5.1亿平方米，龙湖智创生活暂时位列第九。

虽然在管面积上不敌碧桂园服务、万物云，但是，从此次招股书中可以看出，龙湖智创生活的发力点在于全赛道的布局。

尤其是商业物管赛道方面，龙湖智创生活纳入了对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为包括龙湖“天街”“星悦荟”等品牌在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。

据龙湖智创生活方面披露，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿人次；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。

从布局来看，截至2021年9月30日，龙湖智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。

不仅如此，龙湖智创生活还孵化出了轻资产业务，也就是说并不是将龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务和品牌的简单相加，而是结合了两个航道的轻资产属性，打造了具有协同效应的轻资产旗舰平台。

借助轻资产运营的核心能力，龙湖智创生活为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

根据招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，余下68个绝大部分预计于2022年至2025年间开业。

强调“一个龙湖”背后的协同考量

值得注意的是，龙湖智创生活也强调，在建议分拆及上市完成后，龙湖智创生活仍为龙湖集团的附属公司。也就是说，龙湖智创生活有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力，是龙湖集团基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌。

这也意味着，龙湖智创生活仍然为“一个龙湖”的成员。尤其在当下，多赛道的物业布局中，办公、公建等物业成为物企争抢的“新蛋糕”。受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活的触角就会更广，可以遍及住宅小区、购物中心、产业、公共及其他物业类型，涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理等多方面。

同时，作为“一个龙湖”生态体系的成员，龙湖智创生活还可以与龙湖的其余主航道业务如地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等相互协同。

此外，龙湖集团也助力龙湖智创生活进行科技赋能。比如，支持龙湖智创生活建立一套完整、系统化和行业先进的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

中指研究院指出，龙湖智创生活建立了独特的业务模式，其建立起住宅社区管理和服务、针对办公和产业园等非商业态的管理服务，以及商业物业运营和管理服务三大业务板块，并打造各业态之间的协同效应。 在“一个龙湖”生态体系下，也有利于提升客户基础，发掘增长潜力，利用科技改进产品和服务，强化自身业务。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 赵琳