年报|我爱我家:市值大幅缩水 管理层获巨额分红

银川楼市狐小狐 2020-05-20 09:20:07
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“行走在冬夜的冷风中,飘散的踩碎的都是梦”。 2017年,昆百大A以61.82亿元收购我爱我家94%的股权,同时以3.78亿元协议受让我爱我家6%的股权。交易完成后,我爱我家成为昆百大A的全资子公司,公司整体估值为65.6亿元。这次收购也被业内人士誉为“蛇吞象”。 随后的2018年5月2日,“昆百大

“行走在冬夜的冷风中,飘散的踩碎的都是梦”。

2017年,昆百大A以61.82亿元收购我爱我家94%的股权,同时以3.78亿元协议受让我爱我家6%的股权。交易完成后,我爱我家成为昆百大A的全资子公司,公司整体估值为65.6亿元。这次收购也被业内人士誉为“蛇吞象”。

随后的2018年5月2日,“昆百大A”正式更名为“我爱我家”(000560.SZ)。一系列的重组之后,我爱我家成为首家登陆A股的房产经纪公司,成功加冕“房产中介第一股”的光环。

出人意料的是,资本市场并不买账,这三年间我爱我家的股价一路震荡下行。截至2020年5月19日,其开盘价为3.23元/股,较2017年12月29日(收购完成后)的开盘价9.14元/股已经跌去了64.66%。市值大幅缩水的背后,是我爱我家面临的种种桎梏。

踩线完成业绩对赌 规模发展不及预期  

按照昆百大A并购重组时签下的业绩对赌协议,北京我爱我家承诺2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。也就是说,北京我爱我家三年扣非净利润应分别不低于5亿元、6亿元、7亿元。

根据我爱我家4月30日发布的2019年年报,我爱我家实现营业收入112.11亿元,同比增长4.86%;实现归属于上市公司股东的净利润8.27亿元,同比增长31.13%;实现归属上市公司股东扣除非经常性损益的净利润达到7.35亿元,同比增长12.28%。

来源:我爱我家年报

随后,我爱我家发布了一则公告,对外宣称北京我爱我家实际实现累计扣非归母净利润18.75亿元,踩线完成了业绩对赌承诺。

我爱我家董事长谢勇堪称资本玩家,在完成与我爱我家的重组之后也曾表露扩张野心。在2018年业绩会上,我爱我家领导层表示:未来三年,我爱我家将实现业务覆盖国内主要大中城市 70 座,门店达 1 万家,经纪人数量达 10 万人,房屋资产管理规模达 100 万套。

然而,三年计划的第一年,我爱我家便出师不利。年报显示,截止2019年底,我爱我家拓展至国内 19个城市,门店总数超过3400家,拥有员工近5万人。 相较于2018年,城市拓展仅增加一座,门店也仅增加200家。

值得注意的是,我爱我家也将规模发展寄希望于“收并购”。2018年底,我爱我家便开始计划与南昌中环互联资产重组。据我爱我家预计,如果收购完成,将开展加盟业务,我爱我家门店数量将增至5600家(直营+加盟),加盟门店数量也将达到3000家左右。

但过程并不顺利,此次收购以我爱我家一则“交易各方最终未能就发行股份及支付现金购买标的资产事项核心交易条款达成一致意见,将终止筹划收购南昌中环互联相关的重大资产重组事项”公告结束。在资产重组事项流产三个月后,中环互联选择与我爱我家的竞争对手贝壳找房展开合作。

从2017年开始,资产重组也推高了我爱我家的商誉,分别为45.14亿元、45.26亿元、48.28亿元,上述指标在2015年为300万、2016年为0。经计算发现,在2017年-2019年,我爱我家的商誉在净资产中的占比分别为56.14%、47.68%、46.65%,虽然呈下降趋势,但仍处于高位。

尽管我爱我家踩线完成了对赌协议的业绩承诺,但商誉作为一种无形资产,存在减值风险,尤其是疫情之下经营业绩不佳,一旦减值,我爱我家的业绩或将暴雷。

虽然2017年年底昆百大A即完成与我爱我家的重组,但当年并未对我爱我家的业绩进行并表。在并表的2018年、2019年,我爱我家分配股利、利润或偿付利息支出的现金大幅提升,分别为2.68亿元、4.18亿元。实际上,同一时期我爱我家的利息费用仅从1.56亿元小幅升至1.67亿元。这也意味着,大部分的现金支出用于分配股利、利润,管理层亦成为最大受益者。

从2019年的年报可知,谢勇作为我爱我家的实际控制人,其与一致行动人西藏太和先机投资管理有限公司共计持股22.97%。此外,谢勇持有西藏太和先机投资管理有限公司90%的股份。资本腾挪之后,谢勇才是最大赢家。

裁员数量达9% 相寓缩减2.7万间 

自并购重组完成后,谢勇与以胡景辉为首的北京我爱我家管理层的矛盾逐步浮出水面。2018年8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖发表了关于长租公寓的言论。当日稍晚些时候,我爱我家官方发布声明,撇清与胡景晖相关言论的关系,称所有言论系胡景晖个人看法,并不代表我爱我家的观点。

此次事件直接将我爱我家集团高层之间的矛盾摆上了台面。事实上,我爱我家曲线上市后,不少原先的管理层已经套现离开。据统计,自2018年5月-8月三个月间,公司监事顾俊、总裁助理窦岩、副总裁胡景晖、CIO曹晓航陆续离职。

继我爱我家高层经历大换血后,旗下员工也经历了一波“裁员浪潮”。年报显示,截至2019年底,我爱我家旗下在职员工47864人。其中,销售人员39857人,销售人员占比超过80%。相较2018年,我爱我家的员工人数减少4551人,整体裁员比例约为9%;销售人员较2018年底减少3475人,销售人员裁员比例约为8%。

除了员工数量大幅下降,曾经在长租公寓行业唯一赚钱的相寓也在“收缩编制“。年报显示,我爱我家的长租公寓业务在2019年实现营收18.72亿元,同比增长13.1%。2017年末到2019年末,相寓全国的在管规模分别为25.5万套、30.3万套和27.6万套。2018年,相寓规模增长4.8万套。2019年全年相寓在管规模回落,累计减少2.7万套,同比减少9%。

谢勇曾表示,上市后的我爱我家会主动扩张长租公寓产品。而这一主张只实行了一年,第二年便出现大规模下降。对此,谢勇解释称,相寓收缩规模,其实是在腾退不良资产。

值得一提的是,2019年我爱我家长租公寓在规模下降的同时,空置时间也有所延长。年报显示,相寓2019年全年平均出租率95%,与2018年持平。但是全年平均出房周期12.6天,相较于2018年9.7天增加2.9天。然而,在整体规模收缩的背景之下,我爱我家内部还给相寓制定了三到五年的上市计划。

此外,在2019年年报中,我爱我家还发布了新的“战略规划(2020-2025年)”,明确了未来公司的目标是成为“入口级多元一体化居住平台运营商”。这也意味着,正如链家推出贝壳找房,我爱我家也计划打造自己的居住服务平台。

来源:我爱我家年报

年报显示,截至2019年底,我爱我家拥有341位研发人员,较2018年减少了18人,研发人员占比仅为0.7%。对标贝壳找房,其产品和研发人员在平台专业线整体人员数量中的占比超过57.03%。由此可知,我爱我家想打造平台,仍然任重道远。

来源:中国网地产

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