物管行业去年并购交易77宗,“大鱼吃大鱼”现象或将持续

相比房地产开发，物业管理行业正处于“黄金期”。但是2021年，对于物业管理行业来说也是历经磨砺、机遇空前的一年，收并购频发，加快整合，市场集中度提升。在不断洗牌下，市场格局面临重塑。

1月18日，在中指研究院召开“2022物业管理行业市场拓展线上沙龙”上，业内人士认为，“规模为王”的背景下，2022年物业管理行业扩规模仍将持续。而在收并购市场中，“大鱼吃大鱼”的现象仍将发生，国资背景的物业服务企业将越来越多地唱主角。

2021年，对于物业管理行业来说是历经磨砺、机遇空前的一年。图片来源/IC photo

去年并购交易77宗，碧桂园服务领跑

在“规模为王”的背景下，第三方市场拓展、并购、承接关联方面积是物业管理企业“扩规模”的重要渠道。

2021年，物业管理行业的头部企业规模继续快速增长，其中大体量并购是其管理面积快速增长的最主要因素。

从新增合约面积来看，碧桂园服务“一骑绝尘”，2021年初以54.32亿元“联姻”蓝光嘉宝，随后，在9月一周内约133亿接连“鲸吞”富力物业与邻里乐控股，也为碧桂园服务增加管理面积约2.8亿平方米。由此，碧桂园服务成为2021年物业管理行业的“规模之王”。

据中指研究院数据显示，2021年，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业；交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。

而从并购规模来看，并购面积TOP10企业平均并购规模为8667万平方米，碧桂园服务、万物云在2021年的并购面积均超过1亿平方米。

对此，中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇认为，2021年并购市场交易额创新高、大额交易多发，而且并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性。

在吴奎勇看来，去年房地产流动性危机，成为大宗并购交易频繁的直接诱因。而企业扩规模、求发展是并购潮的内生驱动力。另外一个原因是并购资金充足，为并购的规模化提供了支撑。

并购潮继续驱动行业规模扩张

并购加速了物业管理行业的整合，行业集中度进一步提升。综合企业公布的2021年在管面积目标、收并购以及关联方的项目供给等各项因素，中指研究院认为，从在管面积市场份额来看，TOP10企业由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，百强企业则由2020年的49.7%提升至52.1%，首次实现占比过半。

不过，在行业集中度提升的同时，另一个趋势也随之而来，就是市场分化加剧。行业整体呈现出一种“长尾效应”，头部企业凭借突出的规模优势，赢得更高的市场认可，小企业则更加艰难。

截至2021年6月30日，披露在管面积数据的港股上市公司共44家。其中，规模较大的碧桂园服务，在管面积已达6.44亿平方米，而规模最小的兴业物联在管面积仅约360万平方米，前者是后者的约179倍。44家港股上市企业的在管面积均值为1.14亿平方米，处于均值以上的企业共有14家，头部企业的优势明显。

从目前来看，频繁并购为整个行业带来诸多变数和不确定性。对此，吴奎勇预计，未来的收并购市场中，“大鱼吃大鱼”现象仍将发生。而在收并购领域，国资背景的物业服务企业将越来越多地唱主角。此外，部分中小型物业企业或将借力并购、市场拓展、战略合作等多种手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 付春愔